Revista Industriei de Constructii din Romania

Publicat: Lun, 15/01/2007 - 00:00

Sectorul imobiliar a resimtit efectele integrarii europene inainte ca aceasta sa devina realitate • Segmentul de retail – cele mai mari oportunitati de investitii si cele mai sigure

Aderarea Romaniei la Uniunea Europeana nu mai este o probabilitate ci aproape un fapt implinit. Au trecut aproape 12 ani de cand tara noastra si-a manifestat oficial intentia de a fi primita sub umbrela bleumarin a Uniunii Europene, 12 ani in care „reforma“ a fost cuvantul-cheie pentru mai toate sectoarele economice, sociale si politice. Reforma si investitii. Am trecut de perioada in care ne frecam timid mainile astepand un raspuns afirmativ din partea mai-marilor europeni. Dar oare, absorbiti de atatea pregatiri pentru a corespunde normelor, suntem intr-adevar pregatiti sa jucam in liga mare? Purtarea echipamentului ne face intr-adevar un membru al echipei, dar suntem pregatiti sa rezistam in teren?

Industria constructiilor este unul dintre sectoarele „rasfatate“ ale economiei romanesti. S-au investit multi bani, s-a construit mult si evolutia cu siguranta nu se va opri aici. Cladiri impunatoare de birouri rasar unele dupa altele, ansamblurile rezidentiale sunt tot mai numeroase si complexe, spatiile industriale isi castiga si ele un loc bun pe harta imobiliara a noii Romanii. Primii pasi au fost facuti, imaginea terna a Romaniei a fost „actualizata“ dupa cele mai noi tendinte, profitul companiilor de constructii si al dezvoltatorilor imobiliari s-a rotunjit si el in concordanta.

Ce se va intampla insa cu sectorul imobiliar dupa momentul 1 ianuarie 2007? Multi se asteapta la schimbari evidente, de orice natura ar fi ele: cresteri sau scaderi de pret, un nou val de investitori straini, o evolutie in general pozitiva. Potrivit companiei de consultanta Eurisko, schimbarile care se impuneau pe piata imobiliara au avut deja loc. Uitandu-ne la cele zece tari europene care au aderat la UE in mai 2004, putem observa ca a avut loc „o adevarata revolutie imobiliara, cu tot ce implica aceasta sintagma: cresteri fulminante de preturi, tranzactii importante si in numar mare, constructii de amploare“, dupa cum arata consultantii Eurisko.

La fel se va intampla oare si la noi? Speculatiile pe aceasta tema sunt numeroase, dar parca toate scapa din vedere un amanunt esential. „A stat Romania pe loc din acel moment si pana acum, in prag de aderare? Revolutia imobiliara nu a cuprins si Romania si Bulgaria si, chiar mai departe, Ucraina si Rusia, de exemplu? Aderarea celor 10 tari europene in mai 2004 a atras atentia investitorilor asupra intregii regiuni. Asadar, de contextul imobiliar din ultimii ani a beneficiat deja si Romania, deci putem sa spunem chiar ca, partial, efectul integrarii europene asupra pietei imobiliare locale a fost consumat“, se mai arata in analiza Eurisko. 
In acest context, se pare ca tendintele de dezvoltare a sectorului imobiliar au fost deja trasate. In drumul lor catre cele zece state vecine care au aderat la Uniunea Europeana in mai 2004, investitorii au ajuns si in Romania, tara noastra devenind un teren deja explorat de intreprinzatorii straini. Ne-am facut vazuti pe harta oportunitatilor de afaceri inca de acum doi-trei ani, acum insa este randul nostru sa profitam de oportunitatile pe care ni le ofera integrarea in Uniunea Europeana.

De pe ce pozitie plecam
Spatii de birouri
Stocul de spatii de birouri existent in prezent in Bucuresti este la jumatate fata de cel din Varsovia anului 2003, iar in comparatie cu Budapesta sau Praga se constata o diferenta de circa 300.000-400.000 mp in favoarea acestora. Observatia a fost facuta de nenumarate ori, insa „traducerea“ ei nu a fost mereu cea potrivita. 
Numarul companiilor inregistrate in 2003 in Varsovia, dar si suprafata orasului sunt de doua ori mai mici decat in cazul Bucurestiului, iar in ceea ce priveste situatia din Ungaria aceluiasi an, unii analisti considerau ca exista o supraoferta, rata de neocupare scazand sub 20% abia spre sfarsitul anului.

Riscuri: Daca dezvoltarea proiectelor importante aflate in derulare nu va fi dublata de o imbunatatire generala a mediului de afaceri din Romania, care sa atraga mai multe companii straine sau sa stimuleze crearea altora locale, este posibil ca in urmatorii ani sa asistam la o crestere a gradului de neocupare pe spatiile de birouri.

Spatii industriale
Bucurestiul detine acum aproximativ o treime din stocul de spatii industriale moderne pe care il detinea Varsovia in 2003. Fata de Budapesta si Praga, decalajul este mai mic, de numai 100 - 140 mii mp, dar trebuie avut in vedere ca, incepand cu anul 2004, a avut loc un adevarat boom investitional pe acest segment, de efectele caruia a beneficiat si Romania, chiar daca intr-o masura mai mica. Interesul investitorilor pe spatii industriale s-a canalizat initial spre periferiile capitalelor analizate, existand in ultima perioada o tendinta de reorientare spre alte orase si zone importante ale tarilor respective. Acelasi lucru s-ar putea intampla si in Romania, cu atat mai mult cu cat exista regiuni foarte putin dezvoltate, cu terenuri ieftine, ce favorizeaza randamente investitionale mai ridicate decat in Capitala.

Spatii comerciale
Stocul de spatii comerciale pe care il detine in prezent Bucurestiul este cu mult mai mic fata de cel existent, in 2003, in oricare dintre celelalte trei capitale. Daca se ia in calcul si densitatea mai mare a populatiei bucurestene se poate spune fara prea mare teama de a gresi ca acest segment imobiliar beneficiaza de cele mai optimiste prespective de dezvoltare.

„Un aspect care ar putea duce insa la o atenuare a avantului investitional in Romania dupa ianuarie 2007 este legat de randamentele generate de diferitele segmente ale pietei imobiliare. O analiza comparativa intre aceleasi protagoniste indica faptul ca, in Romania, randamentele oferite de piata sunt mai scazute decat cele inregistrate in anul 2003, in regiune. Acesta reprezinta un nou argument in favoarea faptului ca efectele procesului de integrare, fie ca este vorba despre tarile din regiune, fie ca este vorba despre tara noastra, si-au atins punctul culminant inaintea datei de 1 ianuarie 2007“, se mentioneaza in analiza Eurisko.

„Nu inseamna ca interesul investitorilor pentru Romania va scadea incepand cu anul viitor. Exista inca suficiente oportunitati pentru cei dispusi sa construiasca.

Caracteristicile demografice ale Romaniei, in general, si ale Bucurestiului, in special, fac atat din segmentul de retail, cat si din cel rezidential domenii in care se poate investi cu succes in continuare, cererea fiind departe de a fi satisfacuta.
Nici segmentul industrial nu este mai putin atragator, cu atat mai mult cu cat legislatia romaneasca favorizeaza dezvoltarile mari si parteneriatele public-private din domeniu“, estimeaza consultantii din cadrul companiei.

Piata rezidentiala
Segmentul rezidential este cel mai controversat, dezvoltatorii imobiliari continuand sa sustina ca se adreseaza cu precadere categoriilor de populatie „cu venituri medii“. „Pe aceasta ipoteza, care nu corespunde exact realitatii, se fundamenteaza concluzia ca preturile la apartamentele vechi vor scadea incepand cu anul viitor. Pastram insa rezerve in acest sens. Este nevoie ca dezvoltatorii sa gaseasca solutii cu adevarat tintite pe clasa medie a populatiei pentru a putea profita de oportunitatea oferita de cererea mare de pe piata“, se concluzioneaza in analiza Eurisko.