Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Andreea Ceasar

Publicat: Mar, 10/08/2010 - 17:09

Dupa succesul cu Afi Palace Cotroceni, urmeaza un parc de retail In Ploiesti si un mall In Bucuresti In valoare totala de 60 de milioane de euro.

In timp ce cateva malluri au intrat deja in insolventa, iar dezvoltatorii incearca sa vanda proiectele neprofitabile, Afi Palace Cotroceni, ce s-a deschis la inceputul anului, pare un proiect bun ce a contracarat criza pana la momentul de fata. In luna iulie, proiectul a fost premiat la pre­miile EuropaProperty SEE Real Estate drept cel mai bun proiect si cel mai bun centru comercial al anului 2009, iar Afi Europe a fost declarat cel mai bun dezvoltator de retail al anului trecut. Despre succes, responsabilitate, criza si investitii de viitor am discutat cu Israel Vizel, managerul AFI Palace Cotroceni si al diviziei de malluri pe Romania.

De ce este Afi Palace Cotroceni un proiect de succes in timp ce alte malluri intra in faliment?
Cred ca mai avem multe de facut pana a spune ca proiectul nostru este de succes.

Totusi nu aveti un mall gol...
Intr-adevar, dar consider ca potentialul acestei zone este mult mai mare si ca avem multe de facut. Iar crezul meu este ca niciodata nu vei reusi sa ajungi la potentialul unui proiect, mereu va fi altceva de facut. Secretul din spatele “succesului” este sa nu dormi si sa nu ramai in urma cerintelor pietei. Asta nu inseamna sa-ti imiti competitorul, ci sa-l depasesti si sa fii diferit. Cred ca acest spatiu, pozitionat unde este pozitionat, nu putea avea un alt concept. Si, din cate se vede, conceptul functioneaza chiar si pe timp de criza.

Despre cati vizitatori vorbim pe zi?
In zilele obisnuite, inainte sa inceapa vacanta, aveam 50.000 - 55.000 de vizitatori la inceputul saptamanii. Aceasta cifra creste pana la 65.000 - 70.000 de persoane la sfarsitul saptamanii, iar in weekend numarul vizitatorilor ajun­ge la 85.000 - 90.000 de persoane. Iar daca in mod normal, in timpul vacantei numarul vizitatorilor scade, noi observam ca in cazul nostru acest numar creste constant din luna iunie, ceea ce e foarte interesant. E prima data cand simtim ca conceptul nostru a fost corect.

Ce asteptari aveti pentru anul 2011?
Acesta nu va fi foarte diferit de 2010. Desi la inceputul anului am simtit ca piata se stabilizeaza, acum cu cresterea cifrei de somaj si cu cresterea TVA am dubii. Actiunile guvernului vor afecta pe toata lumea. Unii vizitatori vor avea mai putini bani, altii nu vor avea dispozitia necesara sa cheltuie bani, iar pentru a compensa aceste efecte trebuie sa cresti numarul vizitatorilor. Ceea ce si facem.

Care au fost greselile pe care le-au facut restul competitorilor ce nu se pot lauda cu acest numar de vizitatori?
Nu cred ca e corect sa vorbim de greseli, pentru ca fiecare incearca sa faca ceva.

Dar unii au intrat in fali­ment... Inseamna ca nu au facut acel ceva la timpul potrivit?

Pot sa zic ce am facut eu si echipa mea in timpul acesta. Facem eforturi sa fim cei mai buni si sa venim mereu cu lucruri diferite pe care altii nu le realizeaza. Am pornit de la un concept al proiectului ce se dedica timpului liber, am continuat cu mixul de clienti si apoi cu alte beneficii pentru vizitatori, precum un program non-stop al mallului. Iar managerii altor centre comerciale ar trebui sa vada cum pot, in cazul lor, sa aduca schimbari si imbunatatiri la niste proiecte deja construite.

Poate ar fi trebuit sa faca aceste schimbari din timp?
Sa va spun ceva, niciodata nu termini un mall. Mereu vii cu noi concepte, noi idei, noi activitati etc. In orice caz, nu trebuie sa copiezi ceea ce a conceput altul, pentru ca niciun proiect nu seamana cu al tau, nici ca mix de clienti, nici ca pozitionare.

Nu inseamna ca o strategie buna aplicata aici va functiona maine la fel de bine intr-o alta zona. Fiecare ar trebui sa identifice o strategie personalizata.

Ati auzit de inceperea lucrarilor la Colosseum. Va fi un concurent important pentru Afi Cotroceni?
Tocmai ne-am intalnit cu membrii Colosseum. Nu este competitorul nostru, dimpotriva este un proiect care va aduce completare pietei. Sa ne intelegem, mallul si centrul comercial nu sunt competitori, ci se completeaza. Le-a luat foarte mult sa inceapa acest proiect, iar noi le uram mult succes.

De ce v-au contactat?
Au venit doar sa viziteze locul.

Cautau o colaborare cu dvs.?
Nu, doar ne-am intalnit. Este un mod bun de a conduce o afacere prin intalniri cu competitorii, schimbandu-se idei. Din cand in cand ne intalnim cu competitorii nostri, ceea ce nu e grav. Din contra.

Ce strategie ati aplicat pentru a avea un mall cu un grad mare de ocupare?
Secretul din spatele fiecarei investitii de retail profitabile sta in alegerea corecta a mixului de clienti. Asta nu o inveti nicaieri. Trebuie doar sa ai experienta si sa cunosti piata. In plus, trebuie sa afli daca se poate imbunatati acest mix si sa-l corectezi tot timpul in functie de cerere.

Ati fost nevoit sa reduceti din chirii?
In majoritatea cazurilor nu am umblat la chirii. Doar in foarte putine situatii am redus aceste chirii, fiindca am decis sa sprijinim putin cateva din magazinele cu branduri importante. In acele cazuri am aflat ca amplasamentul magazinului nu se potrivea cu nivelul chiriei, asa ca am decis sa pastram magazinul, ajutand chiriasul.

Dar avem si 10 magazine inchise, pe care le vom deschide cu noi branduri, respectiv noi chiriasi. Daca nu credem in viitorul si in performanta unui magazin, incheiem colaborarea.

Cred ca e un lucru normal pentru orice proiect in primul sau an sa deschida si sa inchida magazine pana sa ajunga la mixul optim. Imi amintesc ca acum mai bine de un an ne asteptam sa inlocuim in primul an de activitate 10% din procentul chiriasilor. Acum, dupa opt luni de la deschidere, noi am schimbat doar 10 magazine, asa ca mai avem vreo 15 de schimbat pentru a ajunge la estimarea realizata initial.

Deci nu au venit multi clienti care sa ceara micsorarea chiriilor?
Acest lucru e un trend al pietei. Fiecare isi incearca norocul, sa vada daca merge sau nu. Multi dintre competitorii nostri sunt panicati si scad din chirii, iar unii clienti spun ca daca ei o fac, ar trebui sa scadem si noi.

Noi incercam sa analizam fiecare oportunitate, fiecare performanta a magazinelor, iar daca sprijinul nostru este necesar, il dam.

Dar va pot spune ca la momentul de fata ne incadram in bugetul initial planificat al incasarilor. Iar acum avem o rata de ocupare de aproximativ 96%.

Cu ce procent au scazut chiriile acolo unde ati fost de acord?
Depinde. Dar clar este ca aceste reduceri nu influenteaza aproape deloc venitul total bugetat.

Va gandeati in 2009 ca veti avea gradul acesta de ocupare in primul an?
Sincer, nu.

Ce alte investitii a planificat Afi Europe sa realizeze in Romania pe termen scurt?
Ne gasiti intr-un stadiu avansat cu doua noi proiecte, respectiv un mall si un parc de retail, unul in Bucuresti si unul in centrul Ploiestiului. Terenurile sunt deja achizitionate, iar daca totul decurge conform planurilor, constructia lor incepe chiar din acest an.

Despre ce investitii si suprafete construite vorbim?
Per proiect, investitia este de 30-35 de milioane de euro pentru 20.000 mp suprafata inchiriabila.

Aveti finantare?
Pentru toate proiectele in stadiu avansat avem finantare de la banci, pentru ca acestea au incredere in noi.

Mai aveti alte terenuri achizitionate?
Avem numeroase terenuri, o parte sunt pentru constructii rezidentiale, iar o parte pentru biro­uri si spatii comerciale. Acestea se gasesc si in afara Bucures­tiului, in Arad si in Ploiesti.

Va ganditi serios si la un proiect pentru construirea de spatii de birouri?
In zona strazilor Vasile Milea si Timisoara vom construi cinci cladiri de birouri in functie de situatia si cererea de pe piata. Imediat ce vom obtine autorizatia de construire vom incepe procesul de marketing pentru prima cladire. Nu vom incepe constructia daca nu vom avea un anumit procent de spatiu preinchiriat.

Exista cerere pe piata?
Faptul ca se va deschide la sfarsitul anului pasajului suprateran Basarab va avea un mare impact asupra pozitionarii cladirilor de birouri. In plus, faptul ca aceste spatii vor fi langa un mall si o gura de metrou arata clar potentialul zonei.