Revista Industriei de Constructii din Romania

Publicat: Vin, 30/09/2011 - 14:13

Cladirile sunt responsabile de 40% din consumul total de energie

Articol realizat de avocat Luiza Manolea
luiza@manolea.ro

Cu siguranta piata imobiliara a suferit modificari profunde in ultima perioada, dovada fiind reducerea numarului tranzactiilor si reducerea ritmului de construire a unor noi cladiri. In situatia actuala, proprietarii de cladiri, indiferent daca sunt destinate birourilor ori locuirii, se vad pusi in situatia de a gasi modalitati de a face cat mai atractive proprietatile lor in ochii potentialilor cumparatori ori chiriasi.

Una dintre solutii ar fi diferentierea fata de concurenta prin afisarea unor costuri minime de intretinere, gratie unor masuri de eficientizare a consumurilor de energie electrica si termica. Şi cum ar putea aceste consumuri reduse sa fie in mod obiectiv aduse la cunostinta potentialilor cumparatori si chiriasi? Un raspuns ar fi: prin certificatul de performanta energetica emis de un auditor energetic – specialist autorizat si neutru.

Cum s-a modificat legislatia din spatele certificatului de performanta energetica
Preocupate de reducerea consumului de energie si a emisiilor de dioxid de carbon, pentru care cladirile au fost gasite responsabile in proportie de 40, respectiv 36 de procente la nivelul Uniunii Europene, statele membre au adoptat Directiva nr. 2002/91/CE privind performanta energetica a cladirilor, care, din cauza lipsei performantelor scontate, a fost modificata si va fi inlocuita de Directiva nr. 2010/31/UE intrata in vigoare la data de 8 iulie 2010.

Aceasta directiva a introdus termenul de certificat de performanta energetica, ce s-a dorit sa fie o eticheta a cladirii cu privire la consumul de energie, mai elaborata fata de etichetele privind consumul de energie pe care ne-am obisnuit sa le vedem aplicate pe echipamentele de uz casnic, in sensul ca trebuie sa prevada si recomandari cu privire la imbunatatirea performantei energetice.

Insa, in privinta obtinerii certificatului de performanta energetica, Directiva nr. 2002/91/CE nu a impus statelor membre ca acestea sa instituie cetatenilor lor o obligatie clara de a obtine certificatul la construirea, vanzarea ori inchirierea unei cladiri si nici sa stabileasca sanctiuni descurajante in cazul nerespectarii obtinerii certificatelor de performanta energetica.

Ca atare, Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor ce a intrat in vigoare la data de 1 ianuarie 2007, prin care Romania a transpus aceasta Directiva nr. 2002/91/CE, a preluat slaba determinare in a impune o obligatie clara, cu sanctiuni in cazul nerespectarii ei.

Alta va fi insa situatia certificatelor de performanta energetica odata cu adoptarea actelor de transpunere a Directivei nr. 2010/31/UE in legislatiile nationale – termen maxim 9 iulie 2012 - si punerea lor in aplicare – termen maxim 9 ianuarie 2013, cand obligativitatea clara a obtinerii certificatelor de performanta energetica cu ocazia tranzactiilor castiga teren. Austria, Danemarca, Estonia, Olanda sunt exemple de tari ce au transpus deja Directiva 2010/31/UE.

Astfel, potrivit noii directive, putem spune ca avem o „bila alba“, pentru faptul ca statele membre sunt obligate sa impuna cetatenilor lor ca un astfel de certificat sa fie inmanat proprietarului la construirea cladirii ori prezentat si inmanat de catre proprietar cumparatorului sau chiriasului la perfectarea unei vanzari sau inchirieri.

De asemenea, o « bila alba » putem acorda pentru obligarea statelor membre de a impune cetatenilor lor sanctiuni descurajante in cazul nerespectarii legislatiei nationale adoptate in baza acestei noi directive.

In cazul in care o cladire este vanduta sau inchiriata inainte de a fi construita, am putea acorda o „bila gri“ posibilitatii vanzatorului, deci nu obligarii lui, de a furniza o evaluare a viitoarelor performante energetice ale cladirii, caz in care certificatul de performanta energetica este eliberat cel tarziu odata cu procesul verbal de terminare a lucrarilor.

Fara a reprezenta un punct negativ in sine, noua directiva pastreaza rolul statului de a stabili el utilitatile unui certificat de performanta energetica, adica unde sa fie folosit si cu ce consecinte juridice.

Noua directiva in Romania
Romania mai are mai putin de un an pana la termenul limita de transpunere a noii directive in legislatia nationala – 9 iulie 2012.

In prezent, dupa ce a fost respinsa de Senat, o propunere legislativa de modificare a Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, astfel incat sa raspunda noilor cerinte aduse de Directiva 2010/31/UE se afla la Camera Deputatilor. Aceasta propunere legislativa instituie obligatia inmanarii certificatului de performanta energetica potentialului cumparator ori locatar si deleaga Guvernului adoptarea de sanctiuni in cazul nerespectarii obligatiilor stabilite prin lege. Din pacate, propunerea nu este sustinuta de Guvern, care invoca necesitatea completarii ei, motiv pentru care declara ca va organiza intr-un viitor apropiat consultari publice in acest sens.

Ce se intampla in alte state membre ale UE?
In Irlanda, aplicarea legislatiei privind certificarea este supravegheata de autoritatile locale, departamentele de control al cladirilor „Building Control”. Acestea sunt indrituite sa aplice oricarei persoane care ofera spre vanzare sau inchiriere, ori agentului care actioneaza in numele acesteia, fara sa prezinte un certificat de performanta energetica valid, sanctiuni fie cu amenda de pana la 5.000 de euro, fie cu inchisoare de pana la 3 ani, fie ambele.

In Belgia - regiunea flamanda, proprietarul trebuie sa dea cumparatorului certificatul de performanta energetica in original, iar chiriasului o copie a acestuia. La incheierea unei vanzari notarul public este obligat sa notifice agentiei flamande a energiei (Vlaams Energieagentschap - VEA) lipsa certificatului de performanta energetica. Daca in urma verificarilor aleatorii ori ca urmare a plangerilor depuse de cumparatori sau chiriasi, efectuate de VEA, aceasta constata ca o cladire nu are un certificat de performanta energetica, proprietarul cladirii risca o amenda intre 500 si 5.000 de euro.

Teoria si practica in Romania
In prezent, chiar daca practica ne arata utilitatea efectuarii unei certificari energetice a cladirii si imbunatatirii performantelor ei energetice, prin reducerea consumului, alta este situatia din perspectiva legislatiei aplicabile.

In ceea ce priveste tranzactiile imobiliare, va sunt cunoscute nedumeririle despre „cat de obligatoriu“ ar fi un certificat de performanta energetica, precum si discutiile contradictorii intre notarii interesati de perfectarea tranzactiilor imobiliare indiferent daca proprietarul prezinta sau nu un certificat de performanta energetica si auditorii energetici interesati de emiterea a cat mai multor certificate de performanta energetica. Prin urmare, ne plasam alaturi de statele in care exista obligatii, insa nu exista sanctiuni pentru nerespectarea lor.

In ce priveste cladirile noi, potrivit normelor de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea in constructii, un raport cu privire la eficienta energetica ori un audit energetic in care sa se precizeze nivelul de performanta al cladirii este solicitat printre actele necesare eliberarii autorizatiei de construire. De asemenea, la receptia la terminarea lucrarilor, legislatia ne solicita prezentarea certificatului de performanta energetica ce are rolul de a confirma nivelul de performanta declarat. Nu exista sanctiune specifica.

Informatia detinerii unui certificat de performanta energetica este inscrisa in cazul cladirilor noi si in Cartea funciara, potrivit ultimei modificari din 9 iulie 2011 a Regulamentului privind continutul, modul de intocmire si receptie a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in Cartea funciara.

Cei care doresc sa cumpere o casa prin programul „Prima casa“ trebuie sa obtina in prealabil de la proprietar un certificat de performanta energetica a cladirii care sa ateste ca aceasta se incadreaza in una din clasele A, B sau C de eficienta energetica, potrivit Ordinului nr. 2225/2009, modificat de Ordinul 2024/2011.

Obtinerea unui certificat de performanta energetica este necesara si la receptia lucrarilor de renovare, in aplicarea OUG nr. 18 /2009 privind cresterea performantei energetice a blocurilor de locuinte. De asemenea, in baza aceluiasi act normativ, efectuarea unui audit energetic care sa ateste realizarea recomandarilor propuse de catre auditorul energetic pentru cladiri reprezinta o conditie prealabila obtinerii scutirii pe sapte ani de la plata impozitului locuintei renovate.

Certificarea performantei energetice inainte de inceperea lucrarilor de reabilitare termica la cladirile de locuit cu finantare prin credite bancare si dobanda subventionata, in baza OUG nr. 69/2010, precum si la receptia la terminarea lucrarilor reprezinta etape necesare schemei de finantare.

Asadar, chiar daca din perspectiva proprietarului unei cladiri obtinerea unui certificat de performanta energetica ar parea doar un cost, acesta aduce beneficii pe termen mediu si lung, beneficii direct proportionale cu calitatea recomandarilor date de auditorii energetici.