Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Andreea Ceasar

Publicat: Joi, 04/02/2010 - 17:41

Inca din 2006 s-a pariat mult pe potentialul pietei de real-estate din Brasov, insa castigatorii se vor vedea abia peste urmatoarele sase luni

Banca italiana Intesa SanPaolo a preinchiriat in vara 9.500 mp in parcul de afaceri Brasov Business Park, reprezentand una dintre cele cateva tranzactii ce au avut loc in anul 2009. “Este posibil sa fi fost mai multe tranzactii pe piata in 2009, care insa nu au fost raportate. Piata de real-estate din Romania nu este foarte de transparenta si nici matura. Totusi, tranzactia mentionata reprezinta o tranzactie importanta pentru piata locala”, a declarat Mark Mannering, Joint Managing Director al companiei de consultanta imobiliara King Sturge Romania. Potrivit lui Mark Mannering, cele mai importante orase cu potential investitional sunt, pe langa Capitala, Timisoara, Arad, Cluj, Iasi, Constanta si... Brasov.

Desi la televizor judetul Brasov apare de cele mai multe ori din cauza cozilor interminabile de masini ce vor sa ajunga in zona turistica, dezvoltarea imobiliara si economica pulseaza si fara publicitate pozitiva.

24 de proiecte si santiere pe infrastructura
Potrivit Raportului de Investitii realizat de IBC Focus in perioada 23 iulie – 23 noiembrie, numarul total al santierelor din Brasov aflate in stadiu de interes, proiectare, constructie, amenajare, licitatie se ridica la 180, din care 27 de proiecte industriale, 2 de retail, 36 de cladiri rezidentiale private, 10 spatii de birouri si co­mer­ciale, 39 de centre de relaxare si hoteluri, 24 de constructii sociale si comunitate, 3 santiere in domeniul medical si stiintific, 24 de proiecte pe infrastructura si 15 proiecte pe utilitati. In prezent se lucreaza la Aeroportul International Brasov Ghimbav (AIBG) ce reprezinta o investitie de 100 de milioane de euro pentru care s-a inaugurat si DN73B, un drum care face legatura intre Brasov si Ghimbav direct spre viitorul aeroport international care se va construi.

1.400 de locuinte noi in 2009
“Potrivit datelor Institutului National de Statistica, salariul mediu net in ianuarie 2008 a fost in Brasov de 308 euro, populatia activa fiind de aproximativ 139.000 de persoane. Din estimarile noastre si bazandu-ne pe salariul oficial de 308 euro, 4,95% din populatia Brasovului are un venit lunar net mai mare de 1.000 de euro, ceea ce o califica pentru obtinerea unui imprumut de 60.000 – 70.000 de euro pentru achzitionarea unei noi case”, se arata intr-un comunicat al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox. Astfel, in 2008 mai putin de 7.000 de brasoveni isi puteau permite sa acceseze un credit de 60.000-70.000 de euro, iar dezvoltatorii erau avertizati inca de pe atunci ca numarul locuintelor noi ce urma sa fie livrate in Brasov in 2009-2011 era mult peste rata de absorbtie a localnicilor. Potrivit DTZ Echinox rata anuala de absorbtie a locuintelor noi din Brasov era de 1.000 - 2.000 de unitati, in timp ce numarul de unitati locative livrate in trei ani era anuntat la 10.100 unitati. Intre timp, criza bancara s-a facut vizibila in buzunarele romanilor si ale brasovenilor, iar procentul ce se califica si ar risca sa acceseze un credit a scazut considerabil. Desi avertizati, dezvoltatorii au continuat sa construiasca.

Acum, la sfarsitul lui 2009, din cele 12 proiecte mari anuntate, doar sapte isi continua constructia, restul de cinci fiind oprite. “Estimam ca la sfarsitul anului 2009 stocul total de locuinte noi in Brasov va ajunge la 1.440 de unitati in proiecte mari (proiecte cu peste 100 de apartamente)”, a comentat pentru Constructiv {tefania Baldovinescu, Manager Consulting Division in cadrul Colliers International. Daca luam in considerare concluziile consultantului imobiliar DTZ Echinox conform carora rata de absorbtie pe timp de boom economic este in Brasov de 1.000, maximum 2.000 de locuinte, si ne uitam ca pe timp de criza exista un stoc total de 1.440 de locuinte, se subintelege starea critica in care se afla dezvoltatorii care au riscat pe o piata provinciala turistica. In plus, reprezentantul Colliers International se asteapta ca proiectele ce vor fi finalizate in 2010 sa creasca stocul de locuinte la 2.615. De asemenea, se asteapta ca pana la sfarsitul lui 2010 situatia creditarii sa se schimbe, iar proiectele amanate sa-si reia lucrarile.

Sapte proiecte rezidentiale isi continua lucrarile, neavand alta alternativa in afara abandonului. Dezvoltatorii care au contractat o parte considerabila de unitati locative in 2008 se pot declara fericiti pentru ca, potrivit Colliers International, doar 300 de apartamente noi au fost vandute in pe­rioada ianuarie – octombrie 2009. “Demararea programului Prima casa, a influentat pozitiv volumul vanzarilor. De la demararea programului in luna iulie pana la sfarsitul lunii octombrie, 230 erau acordate prin acest program. In mare parte vorbim de apartamentele vechi”, a precizat Stefania Baldovinescu.

Construiesc, deci exista
Primele doua blocuri din proiectul Tampa Gardens, dezvoltat de Kronvest Group of Companies (prin cele doua firme Kronvest si Star Imobiliar), au fost deja finalizate si predate, iar cea de-a treia cladire este si ea in faza de predare. “Anul acesta am inceput si faza a treia a proiectului - blocurile patru si cinci din cadrul complexului. Nu exista amanari la acest proiect”, a precizat Raluca Fecioru, reprezentant al grupului. Proiectul face parte din grupul celor fericiti, potrivit reprezentantului gradul de ocupare fiind de 90% la acest moment. Rezultatul poate fi justificat poate si pentru ca Kronvest Group a dezvoltat primul ansamblu cu capital privat din Brasov, anume EuropeResidence.

Lucrarile de constructie sunt in termen se pare si la Seasons Residence, acest proiect avand livrarea in vara anului viitor. Din cele sase cladiri aflate in constructie in prezent, trei sunt mai avansate, fiind la stadiul de finisaje, urmand ca pana la sfarsitul acestui an sa se finalizeze structura celorlalte trei. “Aproximativ 70% din totalul apartamentelor scoase la vanzare au fost contractate de la lansarea proiectului, martie 2008, si pana in prezent”, a mentionat Andreea Preda, Sales Consultant al proiectului. Lucrarile continua si la Evocasa Brasov, al dezvoltatorului Adama, constructia primei cladiri ajungand la etajul zece, in timp ce constructia celei de-a doua cladiri a ajuns la etajul trei. Demararea constructiilor pentru proiectul Avantgarden 3 a inceput in iulie 2009, primul bloc avand ca termen de finalizare august 2010. In proiectul Bellevue Residence, sase imobile au fost finalizate, asa cum era prevazut in prima faza, iar restul de trei sunt la faza de finisaje, urmand sa fie finalizate in decembrie 2010. Volumetric a lansat in septembrie 2009 oficial lucrarile de constructie la proiectul Privilegio Brasov, o investitie de aproape 24 milioane de euro. Pentru a-si promova proiectul, dezvoltatorul a plasat un mare panou de plexiglas in gardul santierului, astfel trecatorii si viitorii proprietari pot asista „live” la constructia ansamblului de locuinte Privilegio de 11 etaje si 156 de apartamente.

Daca in 2008 se achizitiona o casa mult mai simplu, clientul a devenit mai selectiv, mai interesat, doreste sa vizioneze si se intereseaza si de experienta dezvoltatorului. “Ce putem spune ca s-a schimbat este timpul de decizie al clientilor privind achizitia unui apartament, in sensul ca o tranzactie se poate incheia dupa doua luni de negocieri”, a adaugat Andreea Preda. Acest lucru a determinat micsorarea preturilor la apartamentele noi cu pana la 20%.

“Pretul la apartamente noi a scazut cu aproximativ 14,4% fata de pretul mediu la finele anului 2008, iar pretul la apartamentele vechi a scazut cu aproximativ 30% fata de pretul mediu la finele anului 2008”, a precizat reprezentantul Colliers International.

Investitii sistate
Potrivit Stefaniei Baldovinescu, Manager Consulting Division in cadrul Colliers International, in perioada urmatoare investitorii vor fi foarte slab reprezentati pe piata rezidentiala din Brasov si asta pentru ca in perioada 2006-2008 incurajati de preturile mici ale apartamentelor off-plan si mai ales mizand pe cresterea preturilor pe perioada constructiei, investitorii cumparau pachete de locuinte. Debutul crizei financiare i-a gasit pe acestia cu un numar de apartamente disponibile aproape de finalizare, prin urmare, in momentul de fata oferta actuala include si apartamentele de la investitori, care se confrunta cu volumul scazut al cererii. In concluzie, in perioada urmatoare investitorii vor alege sa stea departe de aceasta piata.

Piata de spatii industriale si de office – o piata mai echilibrata
Potrivit companiei de evaluare imobiliara King Sturge, stocul industrial in Brasov este de 300.000 mp, iar stocul de birouri este de 221.000 mp. La momentul de fata rata de neocupare a spatiilor industriale este de 10%, iar in cazul spatiilor de birouri 32% din spatii sunt disponibile. Totusi perspectivele pietei industriale si de office nu par atat de neclare pentru 2010 cum ne-am fi asteptat.

Banca italiana Intesa SanPaolo a preinchiriat in vara 9.500 mp in parcul de afaceri Brasov Business Park din 20.000 mp in total, re­pre­zentand una din cele cateva tranzactii ce au avut loc in anul 2009.

“Pe piata de office, firmele care cauta astfel de spatii sunt bancile si firmele din domeniul IT. Cu totii stim ca piata bancara a fost extrem de afectata, iar acest lucru a facut ca acestea sa analizeze care sunt sediile care aduc profit sau daca pot reduce cheltuielile cu chiriile pentru spatiile de birouri. Acum analizeaza amplasarea si accesibilitatea acestor spatii. Au fost sedii bancare care au suferit pentru ca clientii nu ajungeau la ele sau pentru ca personalul dorit considera pozitionarea bancii sau lipsa parcarilor un impediment puternic. Acum, au de unde alege si pot indrepta anumite decizii”, explica Mark Mannering strategia pe care o aplica cei mai importanti chiriasi. Avand in vedere ca Brasovul este un oras academic, nu e de mirare ca firmele din domeniul IT sunt interesate de acest oras. Mark Mannering considera situatia actuala a pietei favorizeaza anumiti retaileri, in special magazinele de discount (fashion, food).

In concluzie, exista semnale pozitive ca la inceputul anului 2010 o parte din segmentele real-estate-ului se vor misca, in principal deoarece chiriasii existenti sau potentiali profita de faptul ca exista mai multe spatii de birouri, comerciale, industriale de unde sa aleaga la preturi mai mici decat in anii trecuti. In cazul spatiilor de birouri, se observa cel mai mare potential. “Vorbim de o piata mai echilibrata. Chiriasii au libertatea de a alege pentru ca au de unde. Totusi, in conditiile date, in care alte noi spatii de birouri vor fi livrate abia peste 1-2 ani, situatia nu va dura mult, iar proprietarii vor fi intr-o pozitie mai buna de negociere a pretului, cand rata de neocupare va scadea si vor exista mai putine optiuni pentru chiriasi”, a concluzionat Mannering. De aceea reprezentantul King Sturge Romania considera constructiile speculative la acest moment o optiune buna pentru un dezvoltator, pentru ca acesta ar fi cu un pas inaintea posibilei cereri ce ar urma sa apara in 2010. Potrivit Mannering, multe companii care vor intra pe piata vor cauta un spatiu pe care sa-l ocupe rapid, in maximum 3-6 luni, nu un an. Dezvoltatorul care s-a bazat pe prevanzari si pre-inchirieri inainte sa aiba propria finantare sau finantare de la banca nu se va putea bucura de avantajele acestei situatii.

Rata de neocupare a spatiilor industriale din Brasov a ajuns la 10%
Olympian Logistics Park Brasov, un proiect initiat de General Electric Real Estate si Helios Phoenix cu o suprafata de depozitare de 16.300 mp si una de birouri de 1.800 mp, a fost finali­zat in noiembrie 2009. “Cons­truc­tia a durat mai putin de un an. Am construit speculativ si asteptam chiriasi in 2010. La acest moment suntem in negocieri cu patru mari clienti si observam un interes crescut din partea potentialilor chiriasi din intreaga tara. In general chiriile pentru depozite noi si de calitate variaza intre 4 si 5 euro/mp, iar pentru depozitele frigorifice sunt chirii pornind de la 8 euro si ajungand la 13 euro/mp. Chiriasii pe care ii intalnim sunt distribuitori si retaileri. Multi doresc sa-si micsoreze facilitatile”, a ment­ionat Leslie Warren, Leasing Director al Helios Properties. Acesta considera ca in general Europa de Sud va resimti o recuperare economica de 0,25-0,50% la sfarsitul lui 2010, urmata de o crestere firava in 2011 si 2013. (nu mai mult de 3,5-4%). Olimpian Park este unul dintre putinele proiecte industriale finalizate la termen.

Log Center, un proiect lansat de Eyemaxx Real Estate, cu un spatiu total de depozitare de 60.000 mp la care s-ar fi adaugat 11.700 mp de birouri este oprit. “A existat o problema cu finantarea, dar vor continua lucrarile imediat ce vor avea chiriasi. Nu credem ca in prima parte a anului 2010 va incepe constructia in mod speculativ “, a explicat Irina Iliescu, consultant industrial al King Sturge.

Parcul Industrial Brasov din Ghimbav, dezvoltat de ICCO cu o dimensiune totala construibila de 140.000 mp, are finalizat la momentul actual doar prima faza de 50.000 mp din care 10.000 mp sunt disponibili. “Nu sunt pregatiti sa continuie constructia decat in baza unor precontracte semnate cu potentialii chiriasi”, a specificat Irina Iliescu.

Graells & Llonch Prejmer Industrial Park a finalizat doar 10% din cei 190.000 mp de spatiu industriala. Lucrarile la KRONVEST BUSINESS PARK sunt si ele momentan oprite. In acest context, este foarte posibil ca chiria medie vehiculata de 4,5-5 euro/mp sa fi scazut chiar si la 3,5-4 euro/mp, pentru ca spatiile disponibile sa-si gaseasca un cumparator.

Multe dintre spatiile de birouri si industriale apartin stocului vechi, acestea avand nevoie de modernizari si imbunatatiri. Dar si chiriile mici reflecta aceasta situatie.

Analiza IBC Focus arata ca in Brasov in perioada 23 iulie – 23 noiembrie existau 5 spatii industriale aflate la stadiul de intentie, 13 in stadiul de proiectare, 7 in stadiul de constructie si 2 in stadiul de amenajare. Din acestea, 2 proiecte aflate la stadiul de intentie, 3 in proiectare si 3 in constructie au o valoare de peste 4 milioane de lei. In cazul spatiilor de birouri si comerciale, 7 sunt in stadiul de proiecte si doar unul in constructie. Pe retail exista doar doua spatii, unu in proiectare si unu in constructie.

Piata de retail din Brasov este deja saturata
Magazinul Universal Star, galeriile comerciale Corona, Eliana Mall, Macro Mall, My place, centrul comercial Magnolia, Metro, Selgros, Penny Market, Plus, Kaufland, Carrefour sunt toate la dispozitia celor 280.000 de locuitori. “Realitatea este ca, luand in calcul populatia Brasovului, puterea lor de cumparare si stocul actual, piata de retail din Brasov este inca nesaturata, insa daca se livreaza constructiile planificate, aceasta poate deveni saturata”, a specificat Mark Mannering de la King Sturge. Mai sunt in plan si in constructie Korona Mall, un proiect al Echo Investment in valoare de 100 milioane de euro, Polus Center Brasov dezvoltat de TriGranit si mult discutatul proiect Coresi al companiei Flavus Investitii SRL ce va inlocui platforma industriala Tractorul. Fosta platforma Tractorul va capata o noua fata in urma unei investitii estimate la 1,5 miliarde de euro, si presupune constructia unui ansamblu rezidential, de birouri si un centru comercial. S-a inceput deja constructia centrului comercial.

Autorizatiile de constructie vorbesc de o piata de constructii inca in miscare
Proiectele noi din Brasov care au obtinut in 2009 autorizatii de constructie sunt ale companiilor Plus, Dedeman (constructie magazin de materiale de constructii), BESSER INVESTMENTS S.R.L. (constructie ansamblu rezidential de blocuri P+10, etapa I “Arcadia”), Delta Properties (constructia a trei hale industriale), Volumetric Traian Park (construire bloc de locuinte, birouri, spatii comerciale), Leef CB (constructie cladire de birouri clasa A si spatii comerciale), Universitatea Transilvania Brasov (construire campus universitar). In plus, cele mai multe autorizatii vin din partea asociatiilor de locatari pentru reabilitarea si mansardarea blocurilor. Ceea ce inseamna ca mai exista zvacniri de personalitate a pietei imobiliare din Brasov.