Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Andreea Ceasar

Publicat: Mie, 16/09/2009 - 16:09

Dezvoltatorii se pregatesc pentru a doua tura de proiecte sau vor mai astepta?

Grupul englez de arhitectura si proiectare urbanistica Chapman Taylor s-a hotarat sa inceapa
internationalizarea biroului la inceputul anilor ’90, ca urmare a recesiunii din Anglia. O recesiune puternica ce venea dupa o uimitoare dezvoltare a segmenului constructiilor. Se construiau birouri si spatii comerciale de parca nu mai exista o alta zi. Apoi a venit criza, iar din 640 de arhitecti, biroul a scazut in numai doi ani la 80 de arhitecti. Nici cu aceasta restructurare masiva, biroul Chapman Taylor nu era sigur ca va supravietui. Proiecte in derulare mai erau. Dar se punea intrebarea: ce se va intampla dupa aceea?

Au fost impinsi sa scruteze in afara tarii. Iar Europa avea nevoie de improspatarea centrelor comerciale. Germania a fost prima tara vizata. Au urmat alte 11 birouri in Europa. Chapman Taylor a ajuns in Romania intr-o perioada de boom economic, o perioada in care proiectele erau pe alese. Acum, Chapman Taylor Romania, condusa de Anthony Willats, director general al biroului de arhitectura, vorbeste de o noua criza, de data aceasta la nivel international.

Care este situatia birourilor de arhitectura, acum cand majoritatea dezvoltatorilor au sistat orice investitie?
E o situatie dura, pe care multi investitori si colegi au crezut-o departe de Romania. Pe masura ce trecea anul 2008, previziunile se schimbau din rau in mai rau. Daca initial se credea ca poate criza va afecta putin aceasta tara, o tara cu o piata de-a dreptul supraincalzita, deznodamantul il cunoastem cu totii. Anul 2009 s-a dovedit un an dificil chiar si in cazul nostru. In acel moment conduceam un birou de 17 angajati. Acum avem un birou cu 10 angajati. Am fost nevoiti sa renuntam la o parte din stafful nostru pentru ca trei mari proiecte au fost amanate din cauza creditarii.

Am inteles atunci ca anul 2009 va fi un an extrem de linistit. Avand in vedere ca noi suntem prima veriga in procesul unei constructii, suntem primii care simtim recesiunea. Acum mai sunt ceva lucrari in derulare, dar nu se mai proiecteaza nimic nou. Deci dupa ce aceste proiecte se vor finaliza, va exista o pe­rioada in care piata va fi de-a dreptul incremenita.

Ce parere aveti despre calitatea proiectelor de retail livrate pe piata pana acum si a proiectelor care vor fi livrate?
Intr-o piata supraincalzita, multi dezvoltatori cred ca pot construi oriunde. Putini se gandesc la calitatea produsului. Iar recesiunea este acel verificator realist care scapa piata de toate acele produse ce nu au fost temeinic construite.

Exista o diferenta intre un dezvoltator care construieste pentru portofoliul propriu si unul care intentioneaza sa-l instraineze?
Daca nu au un interes pe termen lung pentru proiectele lor, atunci sunt inclinati sa taie din costuri. Daca clientul va ramane cu cladirea si o va manageria, stii sigur ca va fi interesat de calitatea produsului si de costurile de intretinere. Costul proiectului este relativ mic, cand vine vorba de costurile de intretinere pe durata de viata a cladiri. Sunt multi dezvoltatori care construiesc pentru a vinde. Iar acum, pe timp de criza, cumparatorii sunt interesati de certificarea energetica a cladirii, de costurile de intretinere, de sustenabilitatea ei. Exista din ce in ce mai multe targeturi ce trebuie atinse, altfel risca sa ramana cu investitia.

Dar ce se va intampla cu terenurile deja achizitionate la preturi importante?
Multi investitori speculatori care au achizitionat aceste terenuri sunt nevoiti sa vanda pentru a supravietui. Dezvoltatorii seriosi au cash in buzunare. Sunt ca niste vulturi care analizeaza amanuntit piata si care cauta amplasamentul cel mai bun la pretul cel mai bun. Acestia se gandesc la a doua tura de proiecte. Iar pe langa preturile mici pe care le pot obtine pentru teren, multi dezvoltatori stiu ca pot obtine din partea arhitectilor discounturi. Acest aspect ne incurajeaza. Credem ca dezvoltatorii seriosi se vor grabi sa profite de pe urma acestei situatii inainte ca piata sa o ia din nou in sus. Cand piata va reporni, ei deja vor fi cu cativa pasi inainte. Asta ne spune experienta noastra. Personal, am trait trei recesiuni si imi tot zic ca exista viata dupa criza. Aspectul mai putin optimist este ca, daca la noi criza a inceput mai tarziu, atunci exista posibilitatea ca economia si domeniul constructiilor sa se redreseze mai greu.
Sunteti specializati pe centre comerciale si, dupa cum stiti, multe dintre ele au fost amanate.

Sunteti interesati de alte proiecte?
Mereu am fost interesati.

Intr-adevar avem o reputatie in domeniul retailului, dar sunt momente cand profilul nostru nu mai este atat de cautat si atunci cautam alte proiecte. Am fost contactati de un mare dezvoltator industrial pentru un nou proiect in Romania, in Ploiesti. Am fost bucurosi sa-l realizam.

Ce parere aveti despre codurile de constructie romanesti?
Pentru multe decenii piata romaneasca a fost protejata de Europa de Vest, pastrandu-se codurile din blocul sovietic. De exemplu, codurile privind structura unei cladiri ne impun structuri masive din cauza seismicitatii specifice tarii. Aceste structuri fac spatiile mai putin eficiente. Este curios, pentru ca avem clienti care vin din Lisabona sau Atena, unde seismicitatea este la fel de mare, care nu le inteleg rostul. Cred ca va fi nevoie de schimbarea generatiilor pentru ca sa existe o mai mare flexibilitate in ceea ce priveste aceste reguli.

Ce-i lipseste Bucurestiului?
Bucurestiul este un oras fascinant. De 8 ani vin in Bucuresti si am vazut schimbari importante in ultimii trei ani. Exista cladiri extraordinare, foarte atractive, dar orasul duce lipsa de ceva ce au alte orase europene precum Praga, Londra, Paris si chiar Brasov. Anume spatii de recreere pentru populatie. Spatii unde un locuitor poate sa mearga sa bea o cafea, sa priveasca un parc in liniste. Bucurestiul nu are locuri de intalnire, unde persoanele sa se relaxeze fara praf, fara multe cladiri in jur, fara strazi si masini care sa treaca prin fata lor. Renovarea zonei Lipscanilor dureaza destul de mult, dar sunt sigur ca atunci cand se va finaliza va concentra foarte multi vizitatori si turisti.

Si ce masuri ar trebui luate?
Trebuie sa reconsideram planul urbanistic general al Bucurestiului. Intr-adevar, este foarte costisitor sa dezvolti un oras, mai ales de dimensiunea Capitalei, atat din punct de vedere estetic, cat si functional. In primul rand ar trebui refacuta infrastructura orasului, iar aceasta actiune ar genera mai multe proiecte care vor avea un impact zonal. Daca linia de metrou s-ar extinde, noi statii si noduri vor genera fluxuri de populatie si acestea la randul lor noi afaceri care vor dori sa absoarba acel flux de clienti si forta de munca. Apoi, orasul se va dezvolta.

S-a construit haotic, blocuri turn langa cartiere de case...
Acesta este rezultatul unei piete supraincalzite. Au construit fara minimum de bun-simt si responsabilitate fata de acel cartier. Acei mutanti dau de multe ori prost. Iar pana se va mai schimba ceva in peisajul acelei zone, vor mai trece probabil 10-20 de ani.

Cand developerii vin la un birou de arhitectura stiu exact ce-si doresc?
In general, cred ca da. Altii nu, si ne place sa credem ca deoarece suntem pe piata de atat de mult timp, intelegem afacerea lor si putem sa le propunem solutii viabile. In 2008, am avut ceva probleme cu unii dezvoltatori care doreau neaparat sa construiasca proiecte rezidentiale intr-o anumita zona, pe o anumita bucata de teren. A trebuit sa facem munca de convingere pentru ca acestia sa exploateze intr-un mod profitabil, dar diferit acel teren. Trebuie sa existe un echilibru intre asteptarile lor si realitate.

Avem multi arhitecti in Romania. Ce parere aveti despre educatia lor?
Sunt tineri extrem de capabili si informati. Folosesc toate softurile. Sunt la curent cu tot ce e nou in design sau materiale de constructii. La scoala sunt invatati sa fie creativi, ceea ce e foarte bine. Dar cand vine vorba de practica, trebuie sa inte­leaga cum se construiesc cladirile, care sunt responsabilitatile lor fata de dezvoltatori si, in general, sa gandeasca productiv. Si lucrul acesta dureaza.

Ce asteptari aveti pentru anul in curs?
Anul 2008 a fost un an bun petru noi. Am avut o cifra de afaceri de 5 milioane de euro, in conditiile in care in 2007 am avut 2,5 milioane de euro. Pentru anul in curs nu putem da o cifra, dar este clar ca cifra de afaceri va fi rezultatul unei activitati reduse. Pentru viitor, avem foarte multa munca, dar aceasta nu va incepe decat anul viitor.