Revista Industriei de Constructii din Romania

Publicat: Vin, 20/05/2011 - 15:22

Ofertele de proiecte exclusiviste disponibile au dat drumul la shoppingul imobiliar.

Criza a impartit lumea businessului in doua. O parte asteapta ca economia sa-si revina, amanand orice investitie, in timp ce alti oameni de afaceri au hotarat ca anii de criza sunt tocmai un moment bun pentru achizitii valoroase. Acest lucru se poate observa si in cazul zonei centrale a Capitalei, unde deja sunt in curs de desfasurare importante operatiuni in sectorul imobiliar. Au loc tratative privind proiecte de mari dimensiuni, care ar putea pe termen scurt sa schimbe radical fizionomia catorva zone din Bucuresti. Advisorul Fabrizio Marzo, general manager al companiei Adesso Partners specializata in consultanța pentru tranzacțiile vizand achizițiile din sectorul imobiliar, a inteles care este potentialul kilometrului zero din Capitala si mizeaza pe acesta intr-o perioada in care atat investitorii, cat si bancile finantatoare sunt in stand-by.

De ce acest interes crescut brusc pentru centrul Capitalei?
“Capitala” a fost dintotdeauna importanta in zona Balcanilor, atat in Romania, cat si in Moldova, unde ne desfasuram activitatea. Acest lucru se observa din fluxurile financiare, din prezenta comerciala, din numarul de locuitori, din investitii.

Observam un interes crescut pentru “achizitiile inteligente”, respectiv cele rentabile. Iar aceste achizitii se pot identifica din plin in centrul Capitalei - perimetrul dintre Rossetti – Universitate – Lipscani – Unirii – Regina Elisabeta, dar si in cazul centrelor altor orase precum Timisoara si Oradea. Este insa prea devreme pentru zonele limitrofe si inca si mai devreme pentru periferie. Am efectuat o cercetare minutioasa si ne-am dat seama ca exista “obiective imobiliare” exclusiviste extrem de vizibile care din fericire, datorita dificilei conjuncturi internationale, sunt inca disponibile.

Parerea mea este ca ceea ce a lipsit in aceasta perioada, mai mult decat finantele, a fost capacitatea de a recunoaste afacerile si, in consecinta, s-a dezvoltat incapacitatea de a cheltui. Iar aici intervenim noi oferind o analiza specifica, destinata identificarii de produse catre care indrumam investitorii.

Nu sunt cazurile investitiilor gresite si neprofitabile mult prea recente, pentru noi investitii in zona de real estate?
Am vazut intr-adevar multe investitii gresite, dar dupa parerea noastra ele nu s-au datorat crizei, ci unor interpretari eronate. Oportunitatea imobiliara trebuie sa reprezinte un conglomerat alcatuit din necesitate, structura, finisaje, flexibilitate, estetica, locuri de parcare, conexiuni si, nu in ultimul rand ca importanta, din valoarea economica pe metru patrat. Daca toate acestea sunt intrunite, atunci investitia poate fi rentabila, deoarece exista clientul final.

Care sunt principalele greseli realizate de investitori in perioada de boom imobiliar?
In primul rand efectul de parghie financiara, care a reprezentat sabia lui Damocles pentru foarte multi investitori. Urmeaza apoi o serie lunga de elemente care impreuna au determinat rezultatul nefast pe care-l vedem acum. S-a ales un amplasament gresit al dezvoltarii, nu s-a luat in calcul volumul de competitori de pe acelasi segment de piata, s-a evaluat in mod gresit situatia economico-financiara autonoma a tarii.

Se poate vorbi despre o perioada post criza in domeniul imobiliar din Romania?
Nu as vorbi despre o perioada “post criza”, deoarece eu personal consider criza drept o oportunitate. Intotdeauna in momentele de criza puternica se pot si se vor face afaceri bune. Totusi, in faza de recuperare a pietei trebuie sa creasca gradul de atentie pentru a reduce riscurile, de aceea e bine sa te concentrezi asupra centrului unui oras, al capitalei in acest caz. Mai mult ca oricand intr-un astfel de moment, trebuie sa stii sa fii un bun finantist si sa te concentrezi asupra rentabilitatii si a capitalizarilor, core businessul nostru dintotdeauna.

Cat de riscante sunt investitiile imobiliare intr-o capitala est-europeana?
Se pot face afaceri bune la Bucuresti, cu certitudine matematica si cu putin curaj. Un oras cu aproape 3.500.000 de locuitori, cu un procent de locuitori bogati de 3,4% nu poate sa tradeze asteptarile. Este necesar doar sa intelegi piata, sa o interpretezi, sa identifici si sa oferi consultanta pentru investitii step-by-step.

Credeti ca bancile sunt acum capabile, dupa multiplele greseli de finantare din anii precedenti, sa identifice o investitie rentabila in real estate si sa o finanteze?
Suntem noi cei care trebuie sa demonstreze acest lucru. In general vorbind, nu cred ca este o problema de finantare din partea bancilor, dar ideea este ca nu te poti baza doar pe banci! Tu trebuie sa demonstrezi bancilor ca ai un minim de 60% de cash flow, o idee unica, exclusivista si planuri de fezabilitate, profit, precontracte. Fapte deci nu vorbe, conform dictonului latin “verba volant scripta manet”.

Necesitate, structura, finisaje, flexibilitate, estetica, parcare, conexiuni. Ce procent din totalul constructiilor noi din centrul vechi intrunesc toate aceste calitati?
Din pacate prea putine. Aici as putea exemplifica totusi un proiect reprezentat de noi in valoare de 14-15 milioane de euro, dezvoltat de compania Conta Investment, respectiv cladirea (www.filipescu28.ro), unde intr-un singur edificiu au fost concentrate toate aceste caracteristici. Este un imobil pe care il propunem unor investitori romani sau straini cu un profit net de circa 8,9% pe an. Langa Intercontinental, cladirea 3S, P�4 all in one reprezinta o zona exceptionala, cu parcari subterane, demonstrand flexibilitate in impartirea spatiului, finisaje de inalta calitate si in acelasi timp respecta arhitectura Capitalei.

Care sunt cele mai importante negocieri in care sunteti implicati?
Pe langa proiectul Filipescu 28, in prezent mai participam la negocieri pentru alte trei mari proiecte in zona zero a Capitalei, cu o valoare totala de circa 250 de milioane de euro. Cel mai scump proiect, estimat la 200 de milioane de euro, se numește „Doamnei Center“, in apropierea Bancii Nationale, și aparține companiei Conta Investment. E vorba de o investitie de 200 de milioane de euro unde se va dezvolta o zona comerciala de tipul galeriei Vitorio Emmanuelle din Milano, cu suprafața de 40.000 de metri patrați și alți 30.000 de metri patrați in subteran, unde se va face o parcare pe patru niveluri. Calderon 50 este o cladire istorica cu 1.400 mp de spatii de birouri, la o valoare de 2,5 milioane de euro, fiind in faza actuala de PUD, cu obiectivul unei cesiuni. A fost reproiectata de arhitectii nostri, respectand toate detaliile de arhitectura istorica, introducand un garaj multilevel cu minimum sase pana la maximum zece locuri de parcare in interior plus patru la exterior, ceea ce reprezinta un lucru foarte important pentru spatiile pentru birouri aceasta zona. In ceea ce priveste chiriasii, avem tratative cu firme de avocatura si cu banci comerciale. Pentru noi, valorea zonei, pentru o singura cladire, cu locuri de parcare, finisaje de top, in faza de start up ar fi in jur de 12-14 euro mp/luna, care ar putea urca dupa patru ani la 18 euro mp/luna, atingand un profit de 9% pentru investitor. Inca o investitie pe care noi o promovam este Luterana Parking, o investitie de circa 16 milioane de euro, cu un profit de 17% brut, aflata in faza PUD. Locurile de parcare prevazute sunt de circa 1.200. Am calibrat pretul momentului pana la cesiunea unor locuri de parcare, cu variante comerciale interesante, care sa creasca cash-flowul, iar caracterul unic al proiectului va aduce un alt profit ulterior. Achizitia este una durabila si, avand in vedere planul de fezabilitate si pozitia sa, suntem in tratative cu un fond de investitii pentru aportul financiar de dezvoltare.

Din urma vor veni investitiile din Bucuresti in parcari. Va face aceasta parcare fata concurentei? Sau spatiile sunt oricum prea putine?
Necesitatea este foarte mare. In plus, pozitia va fi cea care va determina gradul de ocupare, iar eu unul nu as fi proiectat aceasta parcare in alta parte.

Ati incheiat operatiuni de doua milioane de euro privind spatii comerciale din zona zero a Bucurestiului. Care sunt dimensiunile spatiilor si despre ce profit vorbim pentru contractanti?
Magazinele achizitionate din aceasta zona sunt stradale, au dimensiuni de la 250 mp la 400 mp si sunt deja pe profit. Noi le-am atribuit un profit brut de 11%. In prezent modificam vechile contracte nu in ceea ce priveste pretul, ci in ceea ce priveste garantiile si perioada de prelungire.

In Bucuresti nu exista o zona comerciala efectiva ca in oricare Capitala. Cand credeti ca va aparea o asemenea zona si care credeti ca va fi aceasta zona?
Primaria Bucuresti, odata cu implicarea in renovarea zonei Lipscani, care are un farmec aparte, a indicat unde va fi noul centru al modei si al afacerilor, respectiv adevaratul “city”! De aceea noi si clientii nostri ne-am concentrat de multi ani incetul cu incetul asupra zonei Lipscani – Unirii – Regina Elisabeta – Universitate, in ceea ce priveste shoppingul imobiliar si dezvoltarea imobiliara.

In 2010 ce tranzactii ati sprijinit si la ce valoare se ridica acestea? Care sunt asteptarile pentru 2011 si 2012?
In 2010 am sfatuit clientii din portofoliul nostru sa investeasca in centrele oraselor, in zona kilometrului 0 intr-o maniera inteligenta, adica sa respecte principiul zona - servicii - utilitati - pret. Sa investeasca in cladiri pentru birouri si in zone comerciale, lasand deoparte pentru moment zona rezidentiala, care dupa parerea noastra nu poate aduce profit in prezent. Anul trecut am intermediat tranzactii in valoare de 10 milioane de euro in Romania si Republica Moldova. In urmatorii doi ani, grupul nostru a planificat deja achizitii si cesiuni, si suntem in faza de tratative cu partile implicate.

Care sunt tipurile de investitii cautate cu preponderenta in 2011 de fondurile de investitii? Exista vreo diferenta fata de 2009-2010?
In 2008-2009 am fost simpli spectatori la toata acea efervescenta imobiliara. Datorita datelor financiare de pe piata intuisem ca totul se va precipita si de acceea am “operat” achizitii imobiliare cu atentia unui chirurg. Cand piata a inceput sa cada si multi s-au oprit din acest joc sau chiar au cautat sa iasa din acest business, noi am inceput sa acceleram achizitiile. Abia atunci era vremea unui shopping imobiliar adevarat! Cat despre ce se intampla in acest moment e simplu: exista cateva fonduri ce prefera mallurile. Ultimele activitati imobiliare efectuate in Bucuresti au reprezentat de fapt cesiuni incepute cu cativa ani in urma. Acum doar s-a renegociat pretul si s-a incheiat contractul. Apoi mai putem vorbi de transferuri, consolidari de grupuri, treceri de la un grup la altul. Nimic nou. In plus, mai exista noi instrumente financiare (daca astfel pot fi definite noile fonduri carora noi le prezentam investitiile) unde abordarea este diferita si pentru care nivelul de indatorare trebuie sa fie redus. Romania are acum un rating scazut si deci un grad crescut de risc, de aceea fondurile vor garantii si performante mai mari, cam de 10%, iar aceste valori trebuie sa fie dezvoltate doar de catre clienti exclusivi, cu proiecte all-in-one si cu planuri reale de fezabilitate.

Un advisor modern, cu colaboratori-investitori mari, are si vreun alt instrument secret care sa-i sustina deciziile, in afara de instrumentele tipice de analiza financiara si politica?
Piata Romaniei si cea a Moldovei sunt greu de interpretat deoarece cresterile sunt bruste, dar lipsite de stabilitate din cauza lipsei de maturitate. Cred ca acela care are responsabilitatea de a consilia investitii de asemenea dimensiuni in aceste zone nu se poate multumi doar cu verificarea la masa de lucru. Trebuie sa se miste, sa nu fie o clipa in repaus, trebuie sa posede o curiozitate continua fata de schimbare, trebuie sa fie atent la valorile de pe pietele internationale, trebuie sa fie capabil sa parcurga pe jos intregul oras pentru a-l intelege, asa cum am facut cu Bucurestiul si cu alte orase inainte de a incepe consilierea clientilor mei, dezvoltand permanent capacitatea de analiza, de sinteza si mai ales puterea decizionala.