Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Andreea Ceasar

Publicat: Mie, 15/07/2009 - 14:47

Interviu cu Radu Merica, directorul general al dezvoltatorului imobiliar german ECE
Nu e nevoie de autostrazi suspendate pentru a atrage investitii pe pamant romanesc. Ajung cateva sosele de centura, ceva cabluri de iluminat public, un sistem de canalizare Si pu}in interes public

O medie macroeconomica arata ca in orice tara cu economie stabila si in care piata imobiliara a ajuns la maturitate, procentul din PIB generat de sectorul constructiilor ar trebui sa fie undeva la 3-4%. In Romania acest procent trebuia sa ajunga la maximum 10-12%, din cauza nevoilor mari de locuinte si de proiecte pe infrastructura. Cu toate acestea, in 2008 segmentul constructiilor reprezenta 26% din PIB-ul tarii. Nimeni nu mai facea altceva decat tranzactii imobiliare. Acum, nimeni nu mai face nimic. Radu Merica, directorul general al dezvoltatorului imobiliar german ECE Projektma­nagement pe Romania, intr-o discutie despre o piata fara vlaga.

Cum se vede piata imobiliara si de constructii in Romania din perspectiva ECE, dar si ca presedinte al Camerei de Comert si Industrie Romano-Germane?
Piata imobiliara, ca piata functionala, nu mai exista. Foarte multe proiecte sunt intr-un soi de blocaj. Anul trecut preturile chiriilor sau ale terenurilor urcau. Acum ar fi un moment bun sa scada, insa nu se intampla asta pentru ca nimeni nu vinde si nimeni nu cumpara.

Nici bancile nu forteaza nota, pentru ca unele din ele au finantat achizitii de terenuri la preturi foarte mari in ideea ca pretul acestora oricum va creste. Insa, preturile nu au mai crescut, ba dimpotriva, s-ar parea ca vor mai scadea. Acum acele banci au o mica problema: creditul lor nu mai este acoperit de garantii. De aceea nici bancile nu incurajeaza vanzarea de terenuri, pentru ca ar iesi in pierdere. Asa ca, nimeni nu e fortat sa vanda si toata lumea e in asteptare.

ECE nu a achizitionat teren in Romania atunci cand toti o faceau. Ati avut un presentiment sau a fost pur si simplu din cauza preturilor practicate?
In mod clar din cauza preturilor. Atunci cand incepi un proiect imobiliar profitabil, il incepi cu achizitionarea terenului la un pret corect. In Bucuresti pretul unui metru patrat nu trebuia sa depaseasca 350 de euro/mp, si totusi s-au dat spre vanzare si s-au si achizitionat terenuri cu 1.000 – 1.500 de euro/mp. Din momentul in care pornesti cu acest cost-bolovan la drum spre dezvoltare, este foarte greu sa continui. Esti obligat sa pornesti cu o chirie pe care multi dintre chiriasi nu o vor putea plati.

Cei de la AFI Europe Romania au cumparat terenul pentru mallul Afi Palace Cotroceni cu 500 euro/mp...
Sunt zone si zone. Noi monitorizam situatia a 4-5 terenuri in Bucuresti. Altceva nu ne intere­seaza. Consider ca amplasamentul si calitatea sunt cele mai importante intr-un proiect.

In conditiile in care pretul terenurilor tinde sa scada, sunteti pe punctul sa achizitionati teren?
Deocamdata suntem in negocieri. Sfatul meu este ca proprietarii ar trebui sa se obisnuiasca cu ideea ca preturile nu vor mai atinge nivelul anilor trecuti.

S-a redus din preturi?
Piata e momentan blocata. Toti sunt in asteptare, atat cumparatorii, cat si dezvoltatorii. Iar noi avem un target si asteptam pana va fi atins.

Cum se comporta constructorii in aceste momente?
Daca anul trecut firmele mari erau asaltate de solicitari si deci isi permiteau sa puna adaosuri foarte generoase, astazi trebuie sa faca un pas inapoi. Cu cat se vor adapta mai repede la noile conditii, cu atat mai repede se vor redresa. Ar trebui astazi sa caute proiecte si sa-si asume un profit de 2%, numai pentru a avea cu ce acoperi costurile de functionare. Este in fond o situatie deosebita si, cu cat nu lasi din pret, cu atat prelungesti perioada de criza pentru firma ta.

Credeti ca lucrarile de stat ii vor ajuta?
Experienta ultimilor ani ne-a aratat ca statul este cam cel mai prost project manager. Se misca si plateste foarte greu, schimba permanent solutii tehnice. Majoritatea firmelor care au facut contracte cu statul s-au bazat pe conexiuni care i-au ajutat cu lucrari suplimentare si cu onorarea platilor la timp.

Acum un an se construia haotic. Ce proiecte vor rezista pe piata?
In ultima perioada, atat in provincie, cat si in Bucuresti s-au deschis mai multe centre comerciale care functioneaza cu foarte putini chiriasi. Intrebarea se pune astfel: e din cauza crizei sau proiectele au o problema? Eu unul cred ca in majoritatea cazurilor calitatea proiectelor este o problema. Trebuia sa se gandeasca de doua ori inainte sa achizitioneze si sa construiasca un proiect. Ar fi avut acum si un pret bun pentru chirie si o pozitionare buna.

Pe langa aceste esecuri de retail se mai adauga ansamblurile rezidentiale construite in mijlocul campului. Asemenea tip de constructie ar trebui sa fie interzis din start prin lege pentru ca nu reprezinta un mediu urban.

Definitia spatiului urban este sa existe conexiune cu orasul, sa existe teatru, gradinita, scoala, teren de sport. Ma uit la acele blocuri cu alei inguste in care trebuie sa intre 600 de masini pe zi si ma gandesc cum va arata acel bloc in 10-15 ani, cand copiii nu vor avea nimic de facut decat sa stea in fata blocului. Vor fi niste bombe sociale. S-a aprobat orice proiect al unor asa-zisi dezvoltatori cu experienta. Sunt curios daca in tara lor primeau autorizatie pentru asa ceva.

Si revin la intrebarea mea initiala. Cine e de vina ca nu se vand apartamentele din complex sau nu se inchiriaza spatiile? Criza, puterea de cumparare sau proiectul?

Ce parere aveti despre oprirea lucrarilor la anumite proiecte din cauza lipsei chiriasilor?
Daca nu-i incurci pe altii, e o decizie buna sa amani. De fapt, e cel mai bun lucru pe care poti sa-l faci.

Ati sustinut ca piata imobiliara va fi ultima care se va redresa si ca acest lucru se va intampla doar dupa primele trei executari. La ce va asteptati?
Ma astept sa inceapa niste executari si vanzari la licitatie la fel ca in America. Daca o banca va avea nevoie de bani, va fi nevoita sa treaca la masuri extreme de executarea silita si va scoate terenul la licitatie dupa cum e normal. Doar asa se va vedea cum sta piata si pretul real al terenurilor, proiectelor etc.

Si da, se va redresa ultima, pentru ca in constructii produsul finit iese pe piata dupa minimum doi ani. Asta inseamna ca, daca acum se amana constructia unui proiect rezidential sau de retail, acel proiect va da roade abia dupa doi ani de la momentul in care bancile eliberaza creditul. In plus, un proiect care este in constructie acum isi va demonstra sau nu profitabilitatea peste un an, doi, trei.

Credeti ca programul “Prima casa” va redresa piata inainte de asteptarile dumneavoastra?
Sincer, cred ca este periculos ca statul sa garanteze pentru un cumparator pentru construirea sau achizitionarea primei case. Ce se va intampla daca 100.000 de persoane nu-si vor achita ratele? Cine ii va da afara din case? Statul? Niciodata. Cand iti asumi o asemenea raspundere trebuie sa fii constient ca trebuie sa duci pana la capat masurile. Pentru banci nu e o problema, pentru ca au executori si au proceduri pentru executarile silite. Statul nu are personalul necesar pentru aceste proceduri, asa ca va prefera sa inghita pierderile si sa caute solutii pe banii nostri.

“Prima casa” mi se pare un program greu de gestionat, pentru ca trebuie monitorizate sute de mii de contracte de ipoteca. Intentia este categoric buna si sigur va dezmorti putin piata de apartamente. Sa vedem cum va fi pus in practica.

Acest program va avantaja piata de apartamente vechi sau noi?
Sincer sa spun, decat sa sustina piata de apartamente noi prost construite din punct de vedere urbanistic, mai bine le renovam pe cele vechi. Sunt foarte putine proiecte cu adevarat corect facute. Oricum, cred ca proiectul va avantaja piata de rezidential in general pentru ca, de obicei, cel care vinde un apartament vechi cumpara unul nou sau mai mare, deci banii intra tot in circuitul imobiliar.

In America, in primul trimestru al anului 2009, segmentul constructiilor a avut cea mai mare crestere. E o dovada ca economia SUA se stabilizeaza?
Cred ca motivul pentru aceasta crestere este programul de infrastructura pe care l-au inceput anul trecut ce si-a propus restaurarea drumurilor construite inainte de 1950.

Cat despre recesiunea de la noi, aceasta a fost determinata mai mult de consumul extern, iar consumul intern a fost afectat de senzatia de nesiguranta care s-a raspandit la intreaga populatie.

Ce masuri ar trebui sa fie luate de statul roman pentru a proteja segmentul constructiilor?
Ar trebui sa se indrepte spre cel mai important segment, cel al infrastructurii. Si nu vorbesc aici neaparat de lucrarile de anvergura precum autostrazi suspendate sau alte minuni. Ma refer la simple masuri locale de dezvoltare a infrastructurii. Orice sosea de centura construita creeaza un potential de dezvoltare. Proiecte mici, dar necesare precum constructia de poduri, latirea drumurilor, iluminatul public, alimentarea unor localitati cu apa potabila si conectarea lor la canalizari ar fi contat si inca mai conteaza.

Anul trecut investitorii germani ne solicitau sa le gasim spatii in orase cu 10.000 – 12.000 de locuitori unde sa construiasca fabrici mici. Principala problema era ca nu aveau cum sa ajunga acolo. Tot ce trebuia facut era asfaltarea unui drum judetean si conectarea lui cu mijloacele de transport.

Mai exista interes din partea firmelor germane pentru investitii in Romania?
Momentan interes exista doar din partea firmelor foarte mari, care deja sunt pe piata si isi extind operatiunile si a celor mici care nu depind de finantarile bancare. Investitiile medii de 20 – 100 milioane de euro nu vor mai aparea momentan.

Mai sunt avantaje pentru a investi in Romania?
Avantajele au ramas aceleasi: forta de munca ieftina si o piata interna destul de mare, respectiv 20 de milioane locuitori din care 7-8 milioane sunt consumatori.

Continuarea in paginile revistei