Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Andreea Ceasar

Publicat: Lun, 16/02/2009 - 00:00

AFI Europe Romania amana proiectele pe segmentul de rezidential in asteptarea unor „ape mai linistite”

AFI Europe Romania, companie membra a grupului Africa-Israel, avea in 2008 in plan constructia in Románia a zece proiecte imo­biliare in valoare de 2 miliarde de euro, din care patru centre comerciale, cinci proiecte reziden­tiale, precum si un proiect de locuinte de lux care impreuna ar fi totalizat peste 15.000 de locuinte. Lucrarile la primul mall - Cotroceni Park- au inceput deja, finalizarea fiind prevazuta pentru 2009.

Din pacate pentru Reuven Havar, directorul general al Afi Europe Romania, o parte din planuri au fost inghetate, cel putin la capitolul rezidential, din cauza crizei care impiedica bancile si dezvoltatorii sa finanteze si respectiv sa primeasca finantari.

Exista intr-adevar o criza reala pe piata de real-estate?
Da este criza, dar momentan ne confruntam doar cu inceputul ei si nu-i realizam intreaga influenta. Oricum companiile si-au luat masuri de prevedere si si-au amanat proiectele din motive lesne de inteles, anume nu exista finantare. Cea mai afectata piata este cea rezidentiala, iar dupa aceasta urmeaza piata de birouri, ultima fiind piata de retail. Companiile nu se vor avanta in inceperea de noi proiecte daca nu vor avea finantare. Vorbim aici de orice companie si de orice tip de proiect. Pe de alta parte, majoritatea companiilor isi vor continua proiectele in desfasurare. Evident ca cel mai probabil vom face si noi ceea ce fac si altii. Vom termina Cotroceni Park si cel mai probabil vom incepe si mallul din Arad pentru care am inceput deja negocierile de inchiriere. Cat despre alte proiecte imobiliare planificate, vom astepta vremuri mai bune.

Ce s-a intamplat cu investitiile planificate pe segmentul rezidential?
Aveam planificate aceste proiecte, dar din fericire sau nefericire nu le-am inceput. Eram pe punctul sa obtinem cerificatul de constructie si apoi a venit criza. Cand voi avea finantare, daca o voi obtine in 2009 si daca voi incepe sa construiesc proiectul, abia atunci vom analiza situatia in ceea ce priveste costul constructiei, pretul unui apartament, competitia, capacitatea oamenilor de a-si cumpara apartamente, imprumuturile pe care le pot lua pentru a cumpara apartamentele.

Hypo Real-estate Bank este singura banca cu care colaborati? Va continua finantarea proiectelor din Romania?
Proiectul AFI Cotroceni Park a primit la inceputul anului 2008 o finantare de la Hypo Real Estate Bank in valoare de 234 de mili­oane euro, creditul fiind acordat pe o perioada de opt ani si reprezinta circa 80% din valoarea de investitie, estimata la 280-300 de milioane de euro. In decembrie, am discutat cu unul din managerii bancii referitor la creditare. Mi-a spus ca cel mai probabil nu vor merge spre noi proiecte, dar ca proiectele deja incepute sunt asigurate.

Daca preturile materialelor de constructii scad, se va reduce si pretul apartamentelor noi?
Materialele care se ieftinesc acum sunt putine, pretul otelului fiind unul dintre ele. Nu vad ca pretul cimentului sa scada foarte mult si nici pretul tiglelor nu va suferi modificari dramatice. Poate la acestea se va adauga si un cost mai mic al fortei de munca.

Asa ca nu vad schimbari dramatice in ceea ce priveste costul materialelor de constructie, implicit pretul apartamentelor noi.

Oricum este prea devreme sa discutam despre acest lucru, pentru ca nu exista tranzactii, ci doar speculatii.

Pretul de 3.000 de euro pentru un metru patrat de teren va cunoaste si el efectul crizei?
Pretul de 3.000 de euro se gasea pe piata speculativa. Chiar si in zilele bune, cand pretul terenului se scumpea pe zi ce trecea si se cereau 3.000 euro/mp, tranzactiile reale se faceau pe bani mult mai putini. Doar pentru spatiile centrale s-au platit 1.000 de euro/mp. Noi nu am platit mai mult de 500 euro/mp, cand in presa se vehicula 2.000-3.000 de euro pe metrul patrat.

Ce credeti ca se va intampla cu preturile apartamentelor vechi?
Preturile vor stagna, nu stiu insa cu ce procent. Orice as spune, ar fi doar o presupunere. Si cred ca, daca oferta de locuinte noi existente pe piata va scadea in mod dramatic in urmatorii doi-trei ani, in timp ce pe piata exista inca persoane ce au capacitatea de a achizitiona o locuinta, pretul apartamentelor vechi chiar va creste.

Daca potentialii cumparatori sunt putini, iar banca nu le ofera credite, va asteptati ca piata de inchirieri apartamente sa creasca?
Cred ca da, pentru ca acum persoanele care credeau ca-si pot cumpara apartamente au nevoie de o solutie de moment si deci sunt nevoiti sa inchirieze. Cel putin, pe termen scurt piata apartamentelor de inchiriat este o piata foarte importanta.

Pe termen lung, daca nu sunt date spre vanzare noi apartamente, atat chiriile, cat si pretul apartamentelor vechi vor creste.

Mai este forta de munca o problema acum?
Cred ca va fi din ce in ce mai putin o problema. Spania este in recesiune acum, iar muncitorii romani vor fi nevoiti sa se intoarca. Pentru acestia vom avea noi oferte de munca.

Dar vor avea ce construi?
Nu cred ca asta ar fi o problema. Intr-adevar, exista mai putine pro­iec­te noi, dar mun­citorii pot sa-si gaseasca un loc de munca in cadrul proiectelor ce sunt inca in desfasurare. Suntem in recesiune si nu suntem in masura sa alegem.

Dezvoltatorii care ofera la pachet cu apartamentul un televizor, o bucatarie, un loc de parcare sunt disperati sa vanda?
Dezvoltatorii care aplica aceste oferte au proiectele deja incepute, ce trebuie vandute imediat, mai ales pentru ca asupra lor se resimte presiunea puternica a bancii. Fac tot ce le este in putinta pentru a nu reduce pretul apartamentelor. Poate ca aceste tipuri de oferte minore vor atrage cativa cumparatori, dar va fi vorba despre un procent infim care nu va ajuta dezvoltatorul sa iasa din impas. In final cumpa­ratorii potentiali vor castiga din aceasta situatie, fiind un moment bun pentru achizitionari.

Si vor reusi sa nu scada preturile? Macar incearca. Exista tari in care daca cumperi un apartament, obtii si o masina gratuita. Este o modalitate de a nu reduce din pretul apartamentelor. O data ce apar ofertele de acest tip, intelegi ca asupra dezvoltatorului se exercita anumite presiuni si ca acesta este intr-o situatie mai putin confortabila.

Ce parere aveti despre inchirierea apartamentelor timp de 3 ani, pana ce potentialul cumparator poate sa-si achizitioneze casa?
Este o idee foarte buna. Acest lucru poate motiva familiile sa-si cumpere apartamente, mai ales ca in 3-4 ani situatia va fi mult mai clara in ceea ce priveste criza, economia etc. Daca luam in considerare ca unui posibil cumparator ii este frica sa ia o decizie atat de importanta intr-o situatie atat de complicata cum este cea de criza, aceasta oferta este una dintre putinele care este intr-adevar interesanta.

Au cumparatorii bani pentru a sustine vanzarile mallurilor?
Nu pot sa sustin ca disponibilizarile si creditele mai scumpe nu au influentat deloc puterea de cumparare a romanilor. Dar pe de alta parte, o familie care nu are posibilitatea sa-si achizitioneze un apartament apeland la un credit, astazi poate cheltui in fiecare zi mai multi bani. Aceasta criza poate chiar sa creasca timpul petrecut de o persoana intr-un mall si chiar suma destinata shoppingului. Daca vizitam acum un mall, vedem ca situatia nu s-a schimbat foarte mult, si ca exista destul de multi cumparatori.

Asadar, chiriasii nu ar trebui sa se astepte la micsorarea chiriilor?
Din experienta mea pe care o am cu Cotroceni Park, nu vad nici o schimbare in ceea ce inseamna pretul chiriei si nici in atitudinea retailerilor cu privire la inchirierea spatiilor din mall-uri. Sunt ceva dificultati cu plata depozitelor, asa ca am oferit solutia de a le plati in trei rate. Cert este ca nu inchiriem spatiile cu o suma mai mica. Nu avem de ce.

Cand credeti ca aceasta perioada de criza se va incheia?
Daca as sti exact ziua, as fi un tip extrem de bogat. Cred ca aceasta criza va dura cu siguran­ta minim un an, pana la doi-trei ani. Mi-e greu sa cred ca am putea vorbi de o perioada mai mare.

In viitorul apropriat, care vor fi cele mai profitabile investiti: pe piata de retail, industriala, de birouri?
Daca ar fi sa incep un proiect acum, as lua in vizor mai intai un proiect pe retail, doar pentru ca din ceea ce am observat eu acest domeniu este mai putin afectat decat restul segmentelor. Este limpede ca recesiunea resimtita in Europa, poate mai putin in Romania, mai mult in vestul Europei, va afecta toate sectoarele. Intrebarea este cat de mult? Cel mai mult a fost afectata piata rezidentiala, insa nu ma pot pronunta cat de mult.

Care este viitorul companiilor mari sau mici?
Companiile care vor rezista acum pe piata, indiferent de marime, vor fi cele care se vor descurca si pe viitor. De exemplu, daca un mall are o locatie buna si chiriasi bun-platnici, vanzarile si afacerea nu vor avea de suferit. Daca insa ai afacerea localizata in afara orasului si ai avut chiar si in zilele bune probleme in a strange vizitatori si chiriasi, acum vei intampina si mai mari dificultati in a obtine un profit rezonabil.

Situatia dezvoltatorilor va fi si mai grava, indiferent daca acestia sunt mici sau mari. Toate depind de calitatea proiectului. Situatia sta astfel: nu vei intra in faliment daca ai un proiect bun, ci vei supravetui.

De aceea ne axam si noi pe proiecte de calitate, cu design bun, cu locatie buna, cu parcari, pentru ca in timpuri de criza sa nu avem de suferit.

Este un moment propice pentru companiile mari sa achizitioneze pe cele mici?
Nu sunt singur ca acest lucru se va intampla. Pentru a achizitiona ai nevoie de finantare. Finantarea este oxigenul industriei, iar in momentul de fata nu exista bani nici pentru companiile mari. Preluarea companiilor mici s-ar fi putut intampla daca finantarile nu ar fi fost o problema.

In afara de Bucuresti, care sunt orasele unde inca merita sa investesti?
In oricare dintre orasele cu peste 150.000 de locuitori. Dar, inainte de toate, ar trebui sa se analizeze care sunt potentialii concurenti, care vor fi viitoarele proiecte, si abia apoi sa se investeasca. Bucurestiul inca sufera din cauza lipsei de malluri. Outleturile nu ne fac concurenta, pentru ca in mall te distrezi si in outlet te duci sa cumperi. Competitia este deci inca mica.

Credeti ca infrastructura va fi sprijinul Romaniei pe pe­rioada de criza?
Singura solutie a guvernarii noastre pentru a imbunatatii cat de cat situatia economiei este sa imbunatateasca infrastructura. Mereu lucrarile de infrastructura au reprezentat o solutie viabila pentru un moment de criza, generand bani, locuri de munca si pe viitor chiar un potential ridicat al economiei. Va fi o mare greseala daca Guvernul se va canaliza doar pe salvarea micilor afaceri si nu isi va indrepta intregul sau potential spre reconstructia infrastructurii. Strazile si autostrazile bune, transportul rapid, toate vor permite in anii care vor veni cresterea economiei.

Exista fondurile europene la dispozitia guvernarii. Nu suntem capabili sa le obtinem?
Ca strain nu voi critica guvernul. Nu am dreptul sa votez, nici sa fiu ales. Nu e vorba ca nu stim sa obtinem fondurile europene pentru infrastructura, ci nu stim cum sa le folosim. Guvernul trebuie sa gaseasca o modalitate sa duca la bun sfarsit toate proiectele facute publice.