Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Petru Mihalea

Publicat: Vin, 19/02/2010 - 17:44

Cumparatorii vor fi partial protejati impotriva actiunilor speculative

In Uniunea Europeana se pune problema unui indice imobiliar integrat, de calcularea lui urmand sa se ocupe biroul european de statistica Eurostat. Pana atunci insa, asteptam aparitia celui din Romania, promis de Institutul National de Statistica

Incercari mai mult sau mai putin reusite
Pe fondul tot mai pronuntat al incertitudinilor si al zvonurilor legate de criza din Statele Unite, inca de la inceputul anului 2008 a aparut ideea dezvoltarii unui indice imobiliar pentru tara noastra, idee anuntata de Banca Nationala a Romaniei si Institutul National de Statistica. Primii care au facut un astfel de instrument au fost insa cei de la Colliers International, care au stabilit un pret diferentiat pe fiecare categorie imobiliara. In esenta, era vorba despre calcularea unui indice principal BREI (Bucharest Real Estate Index), corelat cu un indice pentru apartamentele noi (BREI-new). Acest indice a aparut in urma analizei unui numar de cateva mii de oferte de apartamente vechi, apartamente noi, garsoniere, apartamente cu doua sau trei camere din fiecare sector si cartier important. La vremea respectiva a fost stabilit si cate un indice pentru fiecare sector al Capitalei, dar pentru apartamentele construite inainte de 2005.

Nevoia aceasta a venit, asa cum era si normal, pe langa politica firmei care l-a instrumentat, si din dorinta de a aduce un instrument credibil, obiectiv care avea in vedere si o evolutie diferentiata, in special pentru pretul fiecarui tip de apartament. Culegerea de date pentru indici se facea insa in special de pe site-uri care contineau anunturi imobiliare si din presa.

Necesitatea insa a unui astfel de indice, dupa cum se poate observa, a existat cu certitudine, iar institutiile erau cele care ar fi trebuit sa se implice mai mult in realizarea lui. In mod cert, pentru public impactul cel mai mare il avea si il are piata rezidentiala, cea de apartamente si case. Exista insa o mare problema reprezentata de terenurile care au suferit de-a lungul timpului, cele mai mari fluctuatii in ceea ce priveste preturile de tranzactie si oferta. De aceea, s-a spus ca ar fi necesara si stabilirea unor indici care sa aiba in vedere si terenurile agricole, dar si pe cele de constructii. Unii dintre cei care activeaza pe piata imobiliara au afirmat ca tocmai lipsa unor astfel de indici a dus la cresterea artificiala si inflamata a pietei imobiliare in anii trecuti.

Pe piata mai exista insa si in acest moment indicele imobiliare.ro. Acest instrument este, la randul sau, centrat pe preturile cerute de vanzatori la scoaterea imobilelor la vanzare. Mai exact, potrivit interpretarii oficiale a firmei care administreaza site-ul: “Indicele imobiliare.ro reprezinta pretul exprimat in euro pe metru patrat de suprafata utila al apartamentelor de vanzare situate in blocuri de apartamente, cu destinatie rezidentiala, pe baza anunturilor publicate pe www.imobiliare.ro de catre agentiile imobiliare si proprietari.” Acest indice a fost calculat la nivel national, dar si la nivelul celor mai mari orase din Romania: adica in Bucuresti, Brasov, Cluj-Napoca, Constanta, Iasi si Timisoara. In viziunea imobiliare.ro, algoritmul de calcul ar permite eliminarea ofertelor nereprezentative din piata si identificarea rapida a celor care prezinta relevanta.

Piata tranzactionata la jumatate de notarii publici
Pentru a intelege necesitatea stabilirii unui indice imobiliar, trebuie sa tinem cont si de ce spun cei care autentifica tranzactiile de acest tip. Or, avem in vedere ca si numarul tranzactiilor cu locuinte si terenuri a scazut foarte mult in anul care a trecut. Astfel, potrivit datelor transmise de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR), numarul lor a scazut cu 27,28% in anul 2009, in comparatie cu anul 2008. In consecinta, si valoarea impozitelor pe veniturile din transferurile de proprietati s-a redus cu 52%. Adica mai mult decat apreciasera chiar si notarii in anul care a trecut.

Asadar, piata in acest moment, reflecta si din partea notarilor o plaja de asteptare, situatie adancita si de anuntarea acestui indice imobiliar. Amanat pana la inceputul acestui an, pentru a se contoriza toate tranzactiile realizate de notari in 2009. Indicele imobiliar, de data aceasta cel promis de Banca Nationala si Institutul National de Statistica, va lua in calcul tranzactiile efective realizate de notari. Nu trebuie insa uitat ca putini proprietari isi pot permite sa vanda sub costuri, fie sub cele de constructie, fie sub cel de achizitie. Si atunci sunt cautate formule precum plata in rate, situatie care nu reprezinta neaparat preturile reale. Intr-o prima situatie, cumparatorul si vanzatorul declara un pret la limita prevazuta in grilele notariale, desi suma efectiva poate fi mai mare. In a doua situatie posibila se percepe impozit mai mare, dar tranzactia este realizata in realitate la o valoare sub nivelul stabilit in aceleasi grile. Cumulat cu scaderea taxelor percepute, aparitia indicelui imobiliar, precum si o eventuala crestere a ofertelor de creditare a populatiei reprezinta asteptari si pentru notarii din Romania.

Institutul National de Statistica si definitivarea indicelui imobiliar
Acum insa, la sfarsitul lunii ianuarie, Institutul National de Statistica (INS) a anuntat ca va definitiva indicele imobiliar promis de mult timp, pana la sfarsitul trimestrului al doilea din acest an. De asemenea, potrivit oficialilor Bancii Nationale a Romaniei, acesta ar urma sa fie inclus si in calcul inflatia. In acest mod, practic, cei care vor dori sa achizitioneze o casa sau un teren vor putea afla care este pretul platit pentru o proprietate similara din aceeasi zona, tinand cont de faptul ca autoritatile vor comunica periodic un indicator al pietei imobiliare.

Pentru credibilitatea acestui indicator se mizeaza in primul rand pe faptul ca la elaborarea acestuia vor contribui atat Institutul National de Statistica si Banca Nationala a Romaniei, cat si Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania. Intentia este, asadar, ca oricine sa stie care sunt preturile reale ale locuintelor sau ale terenurilor dintr-o zona, fie ca este vorba de vanzator, agentie imobiliara sau pur si simplu cineva care doreste o proprietate, asa cum se intampla de mult timp si in restul Uniunii Europene.

Acest indice va fi calculat de Institutul National de Statistica pe baza preturilor comunicate de catre toti notarii din Romania, din cele aproximativ 2.000 de cabinete notariale. Notarii sunt si cei care furnizeaza nu doar preturile in lei, in care sunt realizate tranzactiile, ci si date legate de imobilul respectiv, precum anul construirii, numarul de etaje, suprafata apartamentului si onorariul incasat. De asemenea, printr-un formular special se poate afla daca imobilul a fost cum­parat cu bani imprumutati de la banca.

Metodologia este insa o noutate si nici la nivel european nu exista deocamdata una armonizata. De asemenea, trebuie separate cu atentie tranzactiile mai putin relevante transmise de notari, pentru ca unele dintre acestea sunt facute, de exemplu, intre rude. Insa, deoarece acest indice va fi folosit si in calculul inflatiei, macar exista speranta ca nu se va permite o greseala la elaborarea lui.

Aparitia unui indice imobiliar oficial in Romania va oferi garantii, pana la urma, in piata. Atat vanzatorii, cat si cumparatorii vor fi partial protejati de actiunile speculative si vor putea macar sa se orienteze. De asemenea, este vorba si despre trecerea peste un impact psihologic, izvorat din teama de a nu pierde sau a nu plati prea multi bani, pentru toti jucatorii implicati.