Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Andreea Ceasar

Publicat: Mie, 15/07/2009 - 15:14

Proprietarii reduc chiriile, dar nu reusesc sa-si pastreze chiriasii. O criza profitabila ce reduce preturile chiriilor la niveluri normale

Tendintele manifestate pe piata de retail au influentat piata spatiilor industriale, iar cele din zona rezidentialului au atins chiar si sfera spatiilor de birouri. Rezultatul e insa simplu. Zvac­ni­rile si domolirile preturilor indica ca real-estate-ul autohton e viu.

Inca 430.000 mp de spatiu comercial livrati pana la sfarsitul anului
Cererea a scazut in toate subdomeniile retailului in primele trei luni ale anului, iar multi dintre retaileri isi revizuiesc strategiile de extindere si costurile totale din cauza deteriorarii mediului comercial. Sunt multe situatiile in care proiectele comerciale au fost amanate. Ori dezvoltatorul a cumparat teren, a obtinut autorizatiile si nu a obtinut finantare si a fost nevoit sa amane proiectul, ori dezvoltatorul a reusit sa obtina si finantare, a inceput constructia si a sperat ca numarul chiriasilor sa creasca o data cu dezvoltarea cladirii insa nu a reusit. O alta situatie ar fi cea in care a construit pana la un anumit punct din fonduri proprii, urmand sa obtina fonduri suplimentare de la banci, dar a prins momentul in care acestea inchideau ghiseul si deci a fost din nou obligat sa amane. Ultima situatie este cea in care dezvoltatorii au fost obligati sa deschida centrele comerciale de catre clientii care deja au semnat contracte, centre ce sunt acum mai mult goale. Anul trecut, aceste situatii nici nu au fost luate in calcul.

De la inceptul anului chiriile au scazut semnificativ atat in centre comerciale, cat si pe arterele comerciale principale. Unii chiriasi au reusit sa-si renegocieze contractul, altii nu. “Exista cazuri in care, indiferent de chirie, chiriasul nu poate fi pastrat, pentru ca au vanzari atat de mici incat nici o reducere de chirie nu-i poate retine. Chiria ar trebui sa ajunga la maximum 10-12% din cifra de afaceri. Atunci cand vanzarile sunt scazute, chiriasul se confrunta atat cu stocurile ramase, cat si cu chiria, iar daca nimic nu se schimba, este nevoit sa renunte la acel spatiu. Reducerea chiriilor e o practica comuna pe piata, majoritatea proprietarilor de centre comerciale din tara au facut reduceri de 15-50% sau sunt locuri in care s-au acordat chirii procentuale din vanzarile obtinute. Bucu­restiul se pare ca ramane totusi o alta tara”, a comentat pentru Constructiv situatia chiriilor practicate de proprietarii centrelor comerciale Oana Iliescu, codirector executiv al DTZ Echinox.

Indici intelesi gresit
Esecurile din piata de retail au aparut din cauza supraevaluarii pietei si, potrivit Oanei Iliescu, si din cauza ignorarii concurentei si a mediului de afaceri: “In orase mici cu sub 200.000 de locuitori se construiau unu, doua sau chiar trei centre comerciale. Ori, aceasta situatie nu avea cum sa insemne un viitor bun pentru nici unul dintre proiecte. Cei mai importanti dezvoltatori au vrut sa se extinda in Romania pentu ca stocul de spatii comerciale moderne era practic inexistent, iar indicii aratau un potential crescut. Nivelul asteptarilor a fost foarte mare, insa potentialul s-a dovedit a fi altul”, subliniaza Oana Iliescu. In ciuda tuturor indicilor care aratau puterea de cumparare ridicata a romanului, aceasta s-a dovedit existenta cu precadere in Bucuresti. In restul tarii, in special in est, s-a dovedit ca piata nu e pregatita pentru experienta retailului modern si ca nu exista disponibilitati de ocupare a spatiilor moderne cu chiriasi.

Criza + chirie + cheltuieli de intretinere =...
Proprietarii de malluri au inceput sa fie putin mai flexibili, deoarece sunt constienti de cresterea procentului spatiilor comerciale vacante si ca isi pierd mixul de clienti existent. Cheltuielile de intretinere au devenit o povara in plus pentru chiriasii care oricum au vanzari in scadere. Daca in 2006-2007 nivelul cheltuielilor de intretinere in cadrul proiectelor de calitate superioara varia intre 2,8 si 3,3 euro/mp, iar la cladirile de clasa B sau Ba se situa intre 1,8 si 3 euro/mp, la sfarsitul anului 2008 cheltuielile de intretinere au urcat spre 4-6 euro/mp si chiar au depasit aceasta suma. Cresterea este datorata atat escaladarii preturilor la utilitati (energie electrica si gaze in special), cat si cresterii costurilor de management al cladirii (cum ar fi curatenia, paza, receptia, costuri cu firmele de property management etc.). “Daca la semnarea unui contract de inchiriere aceste cheltuieli cu serviciile sunt estimate la cinci-sase euro/mp, dupa primele sase luni aceste cheltuieli sunt determinate de costurile efective ale operarii centrului comecial, iar in Bucuresti ajung uneori si la 11 euro/mp, mai mult decat in Anglia si dublu decat in Bulgaria”, precizeaza reprezentantii Colliers International. “Cheltuielile in spatiile comune, intr-un scenariu ideal, ar trebui sa reprezinte maximum 25% din chirie. In principiu, sistemul cheltuielilor de intretinere (cu regularizare in system open book) este un sistem firesc si transparent. Totusi, el are un punct slab si anume posibilitatea limitata a chiriasului de a avea un control asupra acestor costuri si a evolutiei lor viitoare. Cand cladirea nu este administrata in mod eficient, exista o mare posibiliate ca aceasta cheltuiala sa creasca si sa reprezinte un procent mai mare decat asteptarile”, a explicat Oana Iliescu, codirector executiv al DTZ Echinox.

In prezent si in 2010 concurenta dintre proprietarii de cladiri pentru chiriasi va fi din ce in ce mai mare, iar atractivitatea unei proprietati va fi data, pe langa nivelul chiriei, si de nivelul cheltuielilor de intretinere si de proiectia viitoare a acestor costuri. In aceste conditii proprietarii ar trebui sa revizuiasca costurile de mentenanta, sa renegocieze con­tractele cu furnizorii de servicii de property management si cu alti prestatori de servicii conexe pentru a optimiza costurile de intretinere (vezi p. 30). Se pare insa ca lucrurile nu se vor schimba rapid si inspre beneficiul chiriasilor. Acest lucru il sustine si Oana Iliescu: “Propietarii nu vor garanta niciodata un nivel minim al cheltuielilor comune pentru ca orice depasire a acestor cheltuieli ce nu va putea fi justificata ar insemna, in fond, o diminuare a veniturilor din chirii. Iar scopul este pastrarea intacta a venitului din chirii”.

Amara asteptare
Potrivit raportului publicat de Cushman & Wakefield pe piata de retail, Romania a inregistrat o crestere de 63% a spatiilor comerciale in 2008 si acest trend a continuat si in primul trimestru al anului 2009 cu deschiderea a trei proiecte si doua extensii, adaugandu-se astfel alti 100.000 mp la fondul deja existent. Inca 430.000 mp sunt asteptati sa fie livrati pe piata pana la sfarsitul anului 2009. “Toti dezvoltatorii si chiriasii asteapta deschiderea centrelor comerciale Cotroceni Park si Sun Plaza, pentru a primi un nou indiciu despre modul in care se misca piata. Toti spera ca proiectele vor avea succes”, comenteaza reprezentantul DTZ Echinox.

Statistica vanzarilor
O parte dintre dezvoltatorii de centre comerciale se asteapta ca numarul cumparatorilor sa creasca, din moment ce acestia nu-si mai pot permite sa acceseze un credit pentru o casa sau masina. Aceasta perspectiva o impartaseste si Reuven Havar, director general al Afi Europe Romania ce va deschide in 2009 Cotroceni Park. “Statistica arata cu totul altceva. In zona vanzarilor pe retail, luna aprilie 2008 a fost net superioara celei anului curent, acelasi lucru se poate spune despre intreg trimestruI I. Incercam sa fim optimisti, dar e greu de crezut ca va fi o crestere a vanzarilor in pe­rioada urmatoare”, a declarat Oana Iliescu, codirector executiv al DTZ Echinox.

Fiind in stricta conexiune, piata spatiior logistice a fost afectata de cea de retail. Dezvoltatorii de parcuri industriale nu mai dezvolta speculativ (vezi p.13), ci doar daca exista un contract semnat cu viitorul chirias.

Rata de neocupare a spatiilor de birouri a crescut
Cererea de spatii a scazut vizibil in primul trimestru al anului 2009, aceasta tendinta fiind cauzata de strategia de reducere a costurilor a companiilor si de conditiile economice incerte.

Potrivit companiei de consultanta imobiliara Esop Consulting, comparativ cu anul 2008, se inregistreaza o scadere a cererii de 10-15% pe segmentul IMM-urilor si de 25-30% pe segmentul corporate. “ Bugetele de mutare ale companiilor s-au restrans direct proportional cu restrangerea profitului in aceste luni. In cazul IMM-urilor, dar si al companiilor medii si al firmelor corporate, bugetele s-au diminuat in medie cu 25-30%. Pentru o suprafata de 100-150 mp, cele mai frecvente bugete nu depasesc 1.800-2.000 de euro. In cazul firmelor medii, cele mai cautate spatii sunt in cladirile clasa C si B si vile, 200-300 mp, bugetele medii fiind situate intre 8 si 12 euro/mp. In cazul companiilor mari, pe segmentul corporate sunt preferate cladirile de clasa C si B, suprafetele medii cerute fiind de 800-1.200 mp, iar bugetele medii se situeaza intre 10 si 12 euro/mp”, conform unui studiu realizat de compania imobiliara ESOP. Firmele care mai doresc sa inchirieze spatii de birouri prelungesc perioada de negociere si analizeaza mult mai atent piata.

In acest context, proprietarii de cladirii libere au fost entuziasmati in prima parte a anului pentru ca parea ca exista miscare pe piata din partea celor care incercau sa isi optimize bugetele de inchi­riere. In scurt timp s-a dovedit ca aproximativ 60-70% dintre companiile care solicitau sedii noi de fapt nu aveau o nevoie reala, ci doar testau piata in incercarea de a gasi solutii mai bune de inchiriere, pe care, dupa discutii, le gaseau tot la vechii lor pro­prie­tari, asa incat o pondere mica din ofertele de birouri disponibile de pe piata s-a ocupat.

Potrivit ESOP, rata de neocupare a crescut pe toate segmentele de birouri (clasa A cu 8-10%, clasa B si C cu 12-14%). Dezvoltatorii amana sau intarzie lansarea proiectelor din lipsa de finantare, date fiind problemele de pe piata financiara, deci se asteapta ca aceast nivel sa mai creasca (chiar daca nu spectaculos). In primul trimestru, un singur proiect, de 11.000 mp, a fost livrat.

Optimizarea cheltuielilor prin subinchiriere
Deoarece anul trecut mai multe companii s-au mutat in sedii noi, acestea si-au inchiriat un surplus de spatiu pentru o crestere a activitatii in viitor. Aceasta crestere este departe, iar multe dintre companii sunt nevoite acum sa exploateze acest spatiu pentru a-si optimiza cheltuielile cu sediul.

“Majoritatea companiilor care incearca sa subinchirieze se imbata cu apa rece, sperand ca vor obtine acelasi pret pe care l-au obtinut si proprietarii de la ei in 2008. Din pacate, in multe cazuri acest lucru nu mai e posibil si trebuie avut in vedere un pret realist, in acord cu noua realitate”, afirma Irina Petrescu, partener in cadrul companiei ESOP.

Chiriile pentru spatiile de birouri, mai mici cu 10%
Chiriile au scazut considerabil, cu procente de 10-25%, in comparatie cu 2008, pe fondul a doua cauze principale: supraoferta din piata pe toate segmentele si diminuarea numarului de potentiali clienti pe fondul crizei.

Este foarte interesant ca pot fi diferente semnificative intre pretul de prezentare a ofertei si cel de tranzactionare. In plus, “pe langa scaderea chiriilor, pro­prietarii de cladiri de birouri au incercat sa-si inchirieze spatiile ramase libere oferind oferte mai bune pentru primul an de inchiriere sau chiar o perioada de inchiriere gratis pentru inceputul contractului”, mentio­neaza Oana Iliescu de la DTZ Echinox. Pe langa aceste opor­tunitati, proprietarii au facut eforturi pentru mentinerea chiriasilor precum schimbarea mochetei, a mobilierului, s-a eficientizat sistemul de ventilatie etc.

Cu sau fara prima casa
Reprezentantii Patronatului Societatilor de Constructii sustin ca programul “Prima casa” ii va ajuta nu numai pe cei care isi vor cumpara locuinte ieftine, ci va aduce si lucrari noi si tranzactii pe toate segmentele rezidentiale, conform efectului bulgarelui de zapada. “Ideea in sine a programului este de a debloca situatia. Daca va fi corect aplicat, va fi util atat cladirilor vechi, cat si celor nou construite sau pe punctul de a fi construite. Speram ca va fi aplicat corect si coerent“, completeaza reprezentatul DTZ Echinox.

Continuarea in paginile revistei