Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Andreea Ceasar

Publicat: Lun, 13/07/2009 - 14:23

In 2009 nu vor fi livrari noi de spatii logistice. Proiecte amanate, chirii in scadere si yielduri in crestere

Cum era de asteptat, ultima veriga a lantului productie-distributie de produse a fost afectata de schimbarile din piata. In mod oficial, piata spatiilor industriale si logistice a inghetat la stocul existent de circa 3,4 milioane metri patrati, stoc care se refera la spatii standard, potrivit celor de la European Industrial Property Markets 2009. Din acest stoc, doar 850.000 de metri patrati reprezinta stocul de spatii moderne. “Putem spune ca piata imobiliara industriala romaneasca este inca la inceput, in comparatie cu pietele similare din Europa Centrala si de Est, avand in vedere stocul de piata de doar 900.000 de metri patrati de spatiu modern industrial, in principal in jurul Bucurestiului. Cea mai mare parte a spatiilor logistice moderne a fost livrata in perioada 2007-2008, cei mai dinamici ani din punctul de vedere al proiectelor anuntate si livrate”, a declarat pentru Con-structiv Ben Bannatyne, managing director in Europa Centrala si de Est al dezvoltatorului de spatii logistice ProLogis. ProLogis a intrat pe piata romaneasca imobiliara industriala in 2006 si detine in prezent parcul industrial ProLogis Park Bucharest A1 ce totalizeaza 108.000 mp. Proiectele spatiilor de depozitare s-au oprit sau au fost amanate din cauza cererii care s-a schimbat mult fata de cea din 2008 si a finantarii scumpe. Investitorii tind sa vada investitiile in Europa Centrala si de Est, si indeosebi cele din Romania, cu precautie, fapt vizibil in evolutia yieldurilor la nivel de piata. In 2006 si 2007, piata a inregistrat o rapida comprimare a yieldurilor. Cu toate acestea, de la jumatatea anului 2008 s-a observat o scadere a apetitului pentru risc al investitorilor, iar yieldurile au crescut in ritm destul de alert. “Pentru spatiile industriale premium din Romania, ne putem astepta la yielduri de 10-10,5%”, sustine Ben Bannatyne.

Piata dezvoltarilor speculative, obligata la stand-by
In iulie, dezvoltatorul ceh de spatii industriale CTP Invest, prezent si el pe piata din Romania din 2006, a specificat ca a fost amanata construtia celor patru parcuri logistice si de productie (CTPark Pitesti, CTPark Bors, CTPark Turda si CTPark Salonta), pe care a anuntat ca le va realiza in Romania, prin investitii de circa 140 milioane de euro, si ca lucrarile vor incepe doar atunci cand compania va reusi sa pre-inchirieze spatiile respective. “Am intrerupt orice dezvoltare speculativa nu numai in Romania ci si in Cehia, Slovacia, Polonia, dar in continuare suntem intere-sati de constructiile de tip custom build”, a declarat pentru Con-structiv Laurentiu–Catalin Hanu, business development manager pentru Romania al CTP Invest. Potrivit acestuia, este un moment in care nu-ti poti permite sa investesti o suma mare de bani intr-un proiect fara sa ai certitudinea ca acea cladirea va fi inchiriata. Iar parerea este generala. Din noiembrie 2008, ProLogis a luat cateva masuri prudente pentru a se asigura “ca ne mentinem sanatatea bilantului, a ne conserva resursele de capital, a proteja franciza ProLogis si viabilitatea pe termen lung. Acestea au inclus oprirea tuturor dezvoltarilor noi pentru viitorul previzibil, reducerea dividendelor noastre si reducerea cheltuielilor generale si administrative. Acest lucru nu inseamna ca am re­nun­tat la dezvoltarea de noi proiecte daca apare o oportunitate interesanta. Vom continua sa folosim expertiza noastra pentru a dezvolta proiecte imobiliare industriale, dar vom face asta fara sa implicam capitalul nostru, folosind finantarea clientilor sau a unui tert investitor”, a explicat Ben Bannatyne. Astfel, ProLogis a amanat planurile de extindere din Romania la ProLogis Park Bucharest A1 si in vestul Roma­niei, pentru protejarea capitalului.

Chirii de 3,7 – 5 euro/mp
Intre timp, chiriasii incearca sa renegocieze contracte, sa scada din chirii, sa obtina beneficii pentru ca si ei, la randu-le, sunt constransi de vanzarile mai mici si productia redusa. Rezultatul este ca si chiriile au scazut, atat din cauza ca exista spatii de depozitare construite speculativ care au ignorat regula concurentei fara chiriasi, cat si pentru ca numarul potentialilor chiriasi s-a micsorat. “Exista o tendinta de a fi mai flexibili cu clientii existenti, indeosebi daca trec printr-o situatie financiara mai dificila. La nivelul pietei, chiriile de baza variaza intre 3,70 si 5 euro pe metru patrat lunar, iar chiriile efective pot fi cu pana la 15% mai scazute”, a comentat managing director in Europa Centrala si de Est al ProLogis. Din cauza conditiilor deloc favorabile, dezvoltatorii ce au deja un portofoliu construit sunt dispusi sa faca concesii la chiria pe care o vor accepta pentru a umple spatiul si pentru a-si asigura un venit. Renegocierile se fac pentru chiriasii care au un contract permisiv sau care sunt pe punctul de a li se termina contractul. Dar daca astazi s-a oprit orice tip de dezvoltare speculativa si daca situatia va continua inca 12 luni, rezulta ca cel mai probabil spatiul disponibil se va inchiria si ca chiriile vor avea din nou tendinta sa creasca. “In actuala conjunctura economica, dezvoltatorii si investitorii de pretutindeni tind sa fie extrem de prudenti si sa adopte o strategie de afaceri prudenta. Prin urmare, ne asteptam la foarte putine sau chiar zero livrari noi de spatii logistice in 2009 si, de asemenea, la un ritm scãzut de crestere in 2010”, a completat reprezentantul ProLogis, potrivit caruia la nivel de piata rata de neocupare este destul de mica in Romania, nu mai mult de 8-9%.

Pasi inapoi
In afara de cele patru parcuri industriale ale firmei CTP Invest Romania, compania a mai purtat in 2008 discutii cu mai multi furnizori Nokia pentru dezvoltarea unei facilitati de productie si a unei alte facilitati de productie si facilitare. “Oferta noastra a fost agreata de doua dintre firmele care erau furnizori Nokia, cu unii am reusit sa semnam un acord initial, care stabilea conditiile dezvoltarii si care prevedea si niste garantii din partea lor ca chiriasi si in baza carora am inceput un proces de dezvoltare a unei cladiri conform specificatiei date. Odata cu criza, supplierii Nokia si-au revizuit planurile investitionale si nu au mai continuat proiectul, noi ramanand cu garantia. Nu ne bucuram sa executam o garantie a unui client de-al nostru. Pe de alta parte, nu poti sa nu fi realist si sa nu intelegi conditiile de pe piata si motivatiile celor care au renun­tat”, a conchis business development manager pentru Romania al CTP Invest.

Greseli
Situatia parcurilor logistice si industriale care nu au inchiriat 100% spatiul a fost determinata in mare masura de alegerea gresita a zonei de dezvoltare, ignorandu-se problemele de infrastructura sau de acces la acel proiect. Se asteapta ca aceste proiecte sa ramana goale chiar daca piata nu va oferi alte optiuni. Dar se pare ca alegerea nu este intotdeauna la indemana managerului local al dezvoltatorului si ca: ”Se intampla uneori ca aparenta experienta a unor factori de decizie sa dicteze in fata unor experiente locale care are si ea relevanta ei si, uneori, oameni care nu au nici o vina pentru anumite decizii trebuie sa plateasca pentru alegerile altora”, comenteaza Laurentiu–Catalin Hanu. O alta greseala care se resimte acum pe piata a fost indatorarea masiva a dezvoltatorilor pentru a se extinde catre noi zone si noi piete, realizand investitii care vor avea nevoie probabil de decenii pentru a ajunge la punctul de break-even.

Cerere si oferta
Siuatia s-a inversat acum, iar clientul chirias este cel care dicteaza cum ar trebui sa se comporte piata. Potrivit dezvoltatorilor, chiriasii sunt interesati de chiriile com­petitive, pozitionarea strategica, de standardele cele mai ridicate ale facilitatilor de inchiriat si de servicii superioare. Nimic nou pana acum. Dar, din cauza crizei si a tendintei de reducere a costurilor, s-a identificat cererea si interesul pentru proiectele “energy efficient”. ProLogis este primul dezvoltator din Romania care s-a orien­tat catre acest tip de proiecte, construind depozite cu clasa de eficienta energetica A, ascultand astfel de tendinta alegerii facilitatii cu cea mai mare eficienta din punctul de vedere al costurilor. CTP Invest are si ea, pe plan european, un program de dezvoltare verde care a fost inceput a­cum mai bine de un an si jumatate. Deoarece compania detine 1,5 milioane de mp construiti de proprietati industriale si deci si o suprafata de acoperis considerabia, panourile solare instalate deasupra halelor industriale reprezinta o idee cat se poate de buna pentru producerea de energie pentru activitatea din cladire. “Este unul din­tre putinele lucruri pentru care ga­sim interes pentru finantare pe piata pietelor locale. Toti au o pa­re­re buna despre o astfel de dezvoltare si, in plus, UE incurajeaza asemenea proiecte”, prezinta situatia business development mana­ger pentru Romania al CTP Invest.

Daca inainte de inceperea crizei dezvoltatorii de spatii industriale si logistice primeau foarte multe cereri pentru spatiile mici, acum acestea au disparut complet. Toate cererile vin din partea spatiilor mari. Evident, si pentru dezvoltatori spatiile mari sunt mai interesante decat cele mici, din cauza profitului.

Desi cererea pentru spatiile de depozitare frigorifice exista, numarul acestora este infim. Adaptarile speciale cerute de aceste spatii si consumul energetic au un cuvant important de spus. Din cauza ca si consumul de alimente s-a redus, interesul pentru astfel de dezvoltari atat din partea dezvoltatorului, cat si a viitorului chirias este in stand-by.

Alegerea momentului oportun
Dificultatile financiare ale diversilor speculatori de pe piata pot aduce oferte neasteptat de bune peste noapte, ceea ce va face interesanta achizitia de terenuri. “Toti cei care vor face achizitii de terenuri se vor uita cu maxima atentie la ce cumpara, in ce conditii cumpara, care e raportul dintre valoarea reala a terenului respectiv si ce se poate obtine din exploatarea lui. Noi am cumparat cu precautie maxima chiar si in conditiile pietei din 2008 si o buna parte din terenul achizitionat in Romania l-am luat cu preturi care se apropie de 10 euro pe mp. Am luat teren si mult mai ieftin de atat”, specifica reprezentantul CTP Invest Romania ce detine acum o suprafata de 120 de hectare de teren pe piata locala. Potrivit acestuia, CTP Invest nu va face alte achizitii. Tot ce s-a facut in Romania pana in momentul de fata de subsidiara locala a CTP a fost realizat din banii luati cu imprumut de la firma-mama.

Continuarea in paginile revistei