Revista Industriei de Constructii din Romania

Autor: Andreea Ceasar

Publicat: Vin, 28/10/2011 - 11:27

Nise. Nise mici care din cauza sau, mai bine, datorita crizei au devenit mari, atat de mari incat la randul lor au generat cereri pentru alte servicii si deci alte incasari.

Cine s-a gandit ca piata de management al proprietatilor va ajunge la o valoare de 100 de milioane de euro in Romania, a identificat una dintre cele mai interesante nise din perspectiva potentialului sau. Global Vision, al carei manager director este Sorin Preda, a inceput sa ofere astfel de servicii inca din 2004. In momentul de fata administreaza nu mai putin de 650.000 mp de spatii de birouri si nu numai in Bucuresti si in Timisoara, iar in viitorii doi ani vede o extindere a serviciilor cu alte cinci birouri. Iar pentru a furniza servicii complete potentialilor clienti, Sorin Preda a deschis o divizie de inginerie civila si management de proiect, extinzandu-si activitatea in constructii. Piata de management al proprietatilor are potential acum cand lucrarile de constructie sunt amanate, mai multe cladiri zac goale, fara chiriasi, iar proprietarii celor cu clienti doresc sa-si pastreze clientela. In termeni simpli, Sorin Preda a descoperit o nisa, o nisa care a generat cerere pentru alte servicii si, cel mai important, care a produs si produce... profit.

In 2010 si 2011 au fost finalizate cateva proiecte importante de birouri care acum zac cu 4-5 chiriasi. E vorba doar de investitii prost facute sau e o situatie determinata de contextul economic?
Totul incepe de la procesul de planificare si derulare a proiectelor. Tema de proiectare, alegerea locatiei, raportul calitate/pret sau consultarea potentialilor beneficiari de spatii de birouri in legatura cu ce anume doresc de la astfel de cladiri, sunt etape care fac diferenta intr-o dezvoltare de acest gen. In general chiriasii unor cladiri de birouri isi doresc spatii comune cat mai mici si o suprafata utila cat mai mare ce permite diferite modalitati de compartimentare, isi doresc spatii cu multa lumina naturala si un nivel foarte bun de dotare tehnologica. Apoi, mai e costul de constructie. Una e sa construiesti pe un teren langa o gura de metrou, intr-o zona cu vedere la lac unde chiriasii au toate utilitatile la un cost de 850 de euro pe metru patrat, si alta este sa construiesti intr-o zona fara utilitati si infrastructura la un cost de 1.200 de euro per mp. E clar ca ai iesit din competitie inainte sa fi intrat pe piata.

Si totusi decizia de a investi nu a fost luata de unul singur. Cu siguranta s-a sfatuit cu o companie care se presupunea ca are informatiile necesare asupra pietei...
Majoritatea acestor sfatuitori au fost agentiile imobiliare, care in perioada de boom imobiliar aveau interesul de a vinde proprietati. Asa ca veneau in fata investitorilor cu un business plan extrem de atragator, bazat pe coeficientul de utilizare a terenului, pe chiriile practicate pe piata la momentul respectiv si pe yieldul la care fondurile de investitii cumparau la acel moment proprietati. Astfel, prezentau potentialilor investitori un profit ametitor, pe hartie. In plus, in 2007 se vorbea atat de usor de o finantare de la banca de 80% din valoarea intregului proiect, incat demararea proiectului era foarte facila.

Si nu aveau dreptate?
Nu intotdeauna. In cazul multor proiecte s-a cumparat teren la preturi mult prea mari, s-a construit intr-o perioada in care costul de constructie atinsese punctul maxim si s-au luat credite fara macar sa se ia in calcul costurile liniei de finantare. Au acceptat orice si acum vedem rezultatul. Daca pana in 2009 marile companii, beneficiari de spatii de birouri, aveau planurile de extindere blocate, incepand cu sfarsitul lui2009, acestea au inceput relocarile pentru a scadea costurile. Iar cine a avut oferta potrivita a simtit acest lucru prin cresterea numarului de chiriasi.

Personal sunt optimist in privinta pietei de birouri pentru ca exista loc de mai bine. Exista companii care acum platesc 15-16 euro per metru patrat, la care adaugam service charge, care pot si ar dori sa semute, insa sunt sub contracte ferme de inchiriere. Contractele lor se incheie in 2014 sau 2015, asa ca dezvoltatorul care va finaliza la sfarsitul lui 2013 sau 2014 proiecte la preturi competitive va face o afacere foarte buna.

Dar cei cu proiectele deja construite, fara chiriasi si cu credite luate mai pot face ceva?
Pot restructura afacerea, ceea ce necesita un dialog deschis intre societate si banca. Restructurarea liniei de finantare este o operatiune dureroasa, dar care trebuie aplicata pentru a scapa de executarea silita a garantiilor.

Solutia este acceptata si de banci, pentru ca preturile imobilelor s-au redus vizibil, iar garantiile nu pot fi valorificate la un pret care sa asigure recuperarea creantelor bancilor.

Dezvoltatorii se plang ca ar dori sa vanda in pierdere proprietatile achizitionate in ideea acoperirii creditului si nu sunt lasati exact de banci.
Bancile nu au o viziune clara in aceasta privinta. Ele au fost pregatite doar pentru finantare si pentru primirea dobanzilor. Acum, cand s-au vazut in pozitia de a achizitiona portofolii largi de proprietati neperformante nu stiu ce sa faca cu ele. Nici nu au competente de turnaround management, de aceea cauta parteneri cu aceasta expertiza.

Credeti ca daca un dezvoltator ar fi luat un credit mai mare, deschiderea si interesul bancii ar fi fost mult mai mari?
E o vorba veche in industrie, daca ai un credit de un milion, e problema ta, daca ai unul de 100 de milioane, e problema bancii. Intr-adevar, liniile de finantare mari sunt analizate mai atent si e normal. Banca Nationala a Romaniei analizeaza activitatea unei banci comerciale din perspectiva nivelului de performanta si nu in functie de proiecte individuale. Iar pentru ca problemele cele mai mari le dau creditele cele mai mari, bancile se concentreaza pe rezolvarea acestor probleme.

Intrebarea pusa de fiecare data e de ce nu executa bancile?
In situatia in care au un cumparator, nu ezita sa o faca. Cu alte cuvinte, ca sa executi trebuie sa stii ce vei face dupa. Pentru mine executarea este echivalenta cu situatia in care toate partile implicate pierd. Sa pierzi e usor, partea frumoasa din managementul unui proiect este, dimpotriva, sa salvezi proiectul si sa faci bani.

Din 2009, cand ati anuntat interesul pentru achizitia de spatii de birouri in valoare de zece milioane de euro, s-au facut tranzactii?
Am analizat multe proprietati, o mare parte dintre acestea erau vechi si aveau nevoie de renovare, recompartimentare, retehnologizare si inchiriere – exact tipul de proiect care ne place si se pliaza pe structura noastra de competente. Am cumparat in centrul Bucurestiului, in zona I. C. Bratianu o cladire P�4 cu mansarda, cu o suprafata de 3.000 mp. Valoarea de piata a imobilului este de 3 milioane de euro. La acest moment am realizat un plan de renovare si investitii, iar la inceputul anului viitor vor incepe lucrarile. In final, valoarea investitiei va fi de cinci milioane. Cat despre clienti, fiind vorba de o zona in centrul orasului, avem discutii serioase cu birouri de reprezentare si retail.

Deci centrul Capitalei ramane favorit in cazul investitiilor.
Ne-a interesat foarte mult centrul Bucurestiului fiindca e o zona buna si de aceea evaluam in continuare proprietati de aici, dar suntem interesati si de zona de nord.

Exista zeci de cladiri fara chiriasi. Din momentul in care ati anuntat dorinta de achizitie ati primit oferte?
Da, dar proprietarii care au venit aveau asteptari prea mari pentru cladirile lor. Atunci cand vinzi o cladire fara venituri te poti astepta ca in cel mai fericit caz sa o vinzi la pretul de constructie plus valoarea terenului. Si fiindca noi suntem si constructori, compar pretul de achizitie cu pretul care m-ar costa sa o construiesc. Ei bine, daca eu construiesc cu 840 euro/mp si cineva imi vinde cu 1.400 de euro/mp, atunci in mod clar nu ne potrivim.

In 2010 Global Vision SRL a obtinut un profit interesant, de aproximativ 1,1 milioane de euro si o cifra de afaceri de 7,4 milioane de euro. Ce divizie a contribuit cu precadere la obtinerea acestor rezultate?
Atat divizia de constructii, cat si cea de management de proprietati au impartit in mod egal profiturile incasate. Intr-adevar lucram in constructii cu o marja de profit tangibila de 5-8%, in timp ce pe zona de property management, unde riscurile sunt mai mari, si profiturile sunt mai mari, respectiv 10-15%.

Cum s-a prezentat pana acum anul 2011 din punctul de vedere al lucrarilor realizate de divizia de constructii?
In 2011 am finalizat trei proiecte, respectiv un sediu de birouri pentru Federatia Romana de Baschet, proiectul rezidential Upground Residential, precum si o reabilitare a unui liceu ce a inclus si extinderea sa printr-un corp nou.

Anul acesta am inceput lucrarile la un bloc de locuinte P�7 in Timisoara cu finalizare in 14 luni si, de asemenea, proiectam o cladire de birouri noua in Bucuresti, de aceea avem asteptari ca anul viitor sa crestem valoarea incasarilor diviziei de constructii.

De asemenea, divizia de property management aduce cu sine odata cu noi clienti si lucrari de constructie precum lucrari de reamenajare, recompartimentare, ce reprezinta cam 25% din totalul cifrei de afaceri.Astfel, daca anul trecut am contractat lucrari in valoare de 10 milioane de euro, pentru anul 2012 preconizam o dublare, bazandu-ne pe contractele deja existente.

Nu in ultimul rand, am participat de curand la o licitatie in domeniul logistic in care beneficiarul a accesat fonduri europene pentru un proiect in valoare de 10 milioane de euro si o suprafata de 40.000 mp. De aici s-ar putea sa primim o surpriza placuta.

Anul trecut a fost unul dificil?
Pentru noi a fost unul de stagnare si nu pentru ca nu au existat lucrari, ci din cauza ca noi nu am avut incredere in ofertele de pe piata si in incasarile care ar fi urmat sa vina. Era prea periculos, asa ca am preferat sa nu luam proiecte.

Privitor la costul de constructie, cum reusiti sa mentineti un nivel scazut al acestuia?
Managementul materialelor are loc in-house. De regula, atat pentru beneficiul clientului, cat si al nostru, incercam sa scurtam lantul de distribuitori, asa ca discutam direct cu producatorii. Mergem cu proiectul la producator, negociem pretul fix per proiect si da, furnizorul nostru suporta daca este cazul micile variatii ale preturilor. Este mai eficient asa. Avem apoi propriul departament de value engineering care se ocupa de optimizarea proiectelor si implicit a consumului de materiale, a costurilor de organizare de santier etc. Apoi avem propriile firme de proiectare si executie. De pilda, in cazul instalatiilor de cladire, sunt foarte putine cazurile in care apelam la subcontractori. Intr-un cuvant, strategia noastra este de integrare a supply-chain-ului.

In 2011, serviciile de property management au devenit pe timp de criza un full-time job pentru multi jucatori de pe piata. De ce acest interes?
Piata de property management este evaluata la 100 de milioane de euro, o piata interesanta intr-un moment in care vanzarile si constructiile se desfasoara intr-un ritm mai lent. Iar ce e cel mai interesant este ca statul are aproximativ 20% dintre angajati in zona administratiei portofoliului de proprietati, acestia ocupandu-se de la managementul finanicar la curatenie sau paza. O firma privata s-ar putea ocupa de toate acestea daca statul ar apela la outsourcing. Si din aceasta perspectiva, piata e interesanta. Dar asteptam mai intai ca atat cadrul legislativ, cat si procesul de achizitie sa devina mai clare si deschise.

La acest moment, piata de care vorbim e impartita intre jucatori care vin din diferite industrii – din zona de arhitectura, real estate si chiar bancara –, dar putine sunt specializate. Pe termen lung cred ca piata se va consolida, iar companiile independente si specializate vor fi cele cautate.

Cati metri patrati de spatii aveti in administrare?
Avem in grija peste 650.000 mp in Bucuresti si in Timisoara. Dar vrem sa deschidem in urmatorii doi ani cinci birouri regionale avand drept tinta primele zece localitati ca densitate a populatiei, pentru ca potential exista.