Anul 2018 a atras un volum de investiții ceva mai scăzut decât anul anterior. Valoarea totală a investițiilor s-a aflat în jurul cifrei de 1 milliard de euro, conform unui studiu Crosspoint. Randamentele investiționale au rămas relativ neschimbate, cu randamentele prime pentru birouri și retail mai scăzute cu 0,25%.
Cu un număr din ce în ce mai mare de produse disponibile pe piață, mai ales pe segmentul de birouri, câteva tranzacții nefinalizate în 2017 și un interes crescut din partea unor noi investitoti străini, 2018 a continuat creșterea pieței imobiliare pe care am observant-o în ultimii trei ani.
Cu toate că în trimestrul I al anului trecut piață de investiții a înregistrat o pornire lentă, un număr semnificatv de tranzacții a fost înregistrat în următoarele trimestru, echilibrând valoared totală a investițiilor pentru 2018.
Investitorii de pe segmentul clădirilor de birouri au fost cei mai activi, volumul tranzacțiilor având o pondere de 63% din valoarea totata la investițiilor. Cea mai mare tranzacție pe acest segment (200 milioane euro) a fost vânzarea proiectului The Bridge din București către frații Pavăl, proprietarii Dedeman. Lion’s Head Investment, un fond de investiții cu o sursă de capital sud-africană și un nou venit pe piață românească a fost al doilea cel mai mare investitor pe segmentul birouri, o dată cu achiziționarea complexului Oregon Park pentru aproximativ 170 milioane euro.
Cu o pondere de 30% din activitatea totală de investiții, sectorul de retail a înregistrat două mari tranzacții în București, unde investitorii irlandezi de la Caelum Development și-au vândut pachetul de 50% din acțiunile deținute în complexul comercial ParkLake către Sonae Sierra, fondul portughez devenind astfel singurul proprietar al mall-ului. Tranzacția a fost estimată la peste 100 milioane euro.
O altă tranzacție importantă a fost vânzarea Militari Shopping Center către MAS RE, un alt investitot sud-African, pentru 95 milioane euro. Celelalte orașe unde câteva produse de retail de mici dimensiuni au atras investitori au fost Sibiu, Brașov, Oradea și Arad.
Din cauza lipsei de noi produse, doar patru tranzacții semnificative s-au încheiat pe segmentul industrial, valoarea totală a acestora fiind în jurul a 61 milioane euro. O dată cu apariția de noi proiecte industriale, ne așteptăm că activitatea investițională pe acest segment să devină mai dinamică. În comparație cu anul 2017, volumul investițiilor în proiecte industrial a fost cu 77% mai mare.
Previziuni:
Un aspect pe care l-am observant în 2018 și care cel mai probabil va continuă pe parcursul anilor următori este acela că noi jucători apar pe piață românească, încurajați de rezultatele positive ale investitorilor consacrați. O altă schimbare ar putea apărea o dată cu interesul crescut al unor actori interni care au testat piață în ultimii ani. Dominată de investitori străini, în special fonduri de investiții sud-africane, România a devenit un punct de intrare pentru instritutiile din Africa de Sud care doresc să își extindă portofoliile în Europa Centrală și de Est. Piață românească de investiții înregistrează cel mai ridicat nivel din Europa al randamentelor investiționale (7.25%-7.5% pentru clădiri de birouri). Luând în considerare condițiile economice relativ stabile ne putem aștepta la o creștere a interesului investitorilor străini pentru România și la o potențială compresie a randamentelor.
O dată cu livrarea de noi proiecte de birouri și industriale și cu nevoia de expansiune a jucătorilor existenți, există șanse că 2019 să inregistrteze tranzacții importante. Activitatea investițională pe piață de retail se va concentra cel mai probabil pe piețele secundare. Capitală va rămâne destinația de top pentru investitori, datorită accesului la produsele de calitate, a disponibilității forței de muncă calificate și a prezenței celor mai importanți operatori economici din țară.
În ciuda câtorva circumstanțe care pot afecta activitatea de investiții (o încetinire în creșterea PIB și instabilitatea politică fiind principalii factori interni, în timp ce Brexit este în momentul de față principala cauza externă), piață imobiliară românească va rămâne dinamică, cu un volum investițional similar cu anii precedenți.
Principalii factori de creștere:
Creștere impulsionată de cererea internă
O creștere stabilă a consumului este reflectată în datele cu privire la cifra de afaceri a segmentului de retail și din optimismul din ce în ce mai mare al consumatorului. Încrederea și așteptările populației precum și indicele de consum s-au apropiat de nivelurile perioadei pre-criză. Perspectiva pozitivă a consumatorilor este bazată pe doi factori-cheie: o creștere semnificativă a veniturilor (a salariului minim pe economie, a salariilor bugetarilor, a pensiilor) și disponibilitatea de credite cu dobânzi mici.
Nivelul de taxare al României este unul relativ scăzut în comparație cu alte state din UE
Noul Cod Fiscal și cel de Procedura Fiscală, intrate în vigoare în ianuarie 2016, au introdus câteva stimulente pentru companii și investitori individuali, în combinație cu reducerea cotei standard a TVA. Începând cu 1 ianuarie 2018, companiile cu o cifra de afaceri mai mică de 1 mil. EUR vor plăti o taxa pe venit de 1% în favoarea vechii taxe pe profit de 16%. Aproape 70% dintre directorii financiari din România sunt de părere că aceste schimbări în sistemul de taxare vor le afecta afacerile în mod pozitiv.
Nivelul educațional rămâne unul din puncrele forțe ale României, în special în cazurile competențelor lingvistice și IT
Forță de muncă ieftină dar talentată este un factor care atrage centre de outsourcing. Sectoarele BPO/SSC sunt un factor determinant în creșterea economică a țării. Nouă orașe din România sunt în top 15 orașe cu cea mai mare viteză de download din lume.