Akcent vizează, prin cele două companii pe care le coordonați – Residential și Development – două domenii cu trenduri de dezvoltare diferite. Care sunt planurile pentru rezidențial și care sunt planurile pentru segmentul comercial / birouri?
Pe zona de rezidențial vom demara în scurt timp un nou proiect, iar într-un viitor nu foarte îndepărtat vom dezvolta și faza a doua a proiectului Cloud 9. Pe partea de birouri ne păstrăm tonusul pozitiv și nu excludem să începem construcția celei de-a cincea clădiri de birouri din portofoliul nostru.
Cum anume a schimbat pandemia strategia de dezvoltare a Akcent Development pe cele două segmente – dacă a schimbat-o?
Akcent Development își păstrează intențiile de expansiune – criza generată de pandemia Covid-19 nu a făcut decât să întârzie puțin acest proces. Pe de altă parte, ar fi incorect să spunem că nu s-a simțit o undă în traiectoria grupului în tot acest context: pe segmentul rezidențial, a scăzut puțin ritmul de vânzări, iar in piața de birouri, care traversează o perioadă mai grea, noi am avut capabilitatea de a ne adapta, având avantajul de a putea oferta și suprafețe mai mici, de 150 – 250 de metri pătrați. Astfel, am atras o serie de companii medii care și-au restrâns activitatea și au preferat să reducă și suprafețele.
Ce proiecte are în curs Akcent Development? Care sunt următorii pași pe termen scurt și mediu?
Akcent Development deține în portofoliu peste 70.000 de metri pătrați de teren în București, în zone foarte bune ale sectorului 1. Primul proiect nou va fi cel de pe strada Navigației, din zona Bucureștii Noi, care va fi urmat, la scurt timp sau poate chiar în paralel, de faza a doua a proiectului Cloud 9 pentru care nu excludem nici o a treia fază de dezvoltare. De asemenea, am avut discuții destul de avansate cu o companie pentru care am putea construi și livra o nouă clădire de birouri pe un teren pe care îl avem în proprietate.
Intenționați să achiziționați și alte terenuri pentru dezvoltări rezidențiale? Dacă da, ce sectoare vizați și de ce?
Intenționăm să facem și alte achiziții de terenuri destinate unor dezvoltări rezidențiale dacă vom găsi proprietăți care să corespundă exigențelor noastre. Preferăm zona sectorului 1, dar nu excludem nimic pentru că Bucureștiul are o nevoie reală de suprafețe locative. Trebuie să ținem cont însă de faptul că destinația premium a proiectelor Akcent Development ne limitează oarecum din punctul de vedere al zonelor de interes.
Investitor versus cumpărător care dorește să locuiască efectiv în apartament: care este raportul între aceste două segmente? Au românii apetit pentru investiții în imobiliare în această perioadă?
Remarcăm un trend crescător în ceea ce privește achiziția de apartamente pentru investiție. Am avut în Cloud 9 mai multe societăți care au achiziționat apartamente în scop investițional, în pachete cu până la 15 – 20 de unități.
Cum vă adaptați la tendința din piață? Este apartamentul cu două camere noua vedetă a imobiliarelor?
Dacă m-aș raporta la anul 2020 și la cele 375 de unități vândute la Cloud 9, cu siguranță apartamentul cu două camere a fost “vedeta”. Pentru noul proiect rezidențial am prevăzut o “recalibrare” a mixului de apartamente, astfel că vom avea 70% apartamente cu 2 camere, 12% unități cu 3 camere și 18% garsoniere și studiouri.
Cum evaluați cererea pe tipuri de apartamente (2,3,4 camere) în București? Pe ce segment estimați că cererea a crescut și cum influențează acest lucru noile proiecte rezidențiale?
În 2020 s-au vândut foarte mult apartamentele cu 2 camere. 2021 vine cu o cerere mai mare pentru locuințe cu suprafețe mai generoase, acoperind astfel și nevoia oamenilor de a se adapta mai bine lucrului de acasa. La Cloud 9 se manifestă o cerere destul de mare pentru unitățile de tip duplex cu 2 si 3 camere. Noi avem în proiect un produs unic la momentul acesta în zona de nord a Bucureștiului, și anume duplexurile cu grădină de la parter. Aceste apartamente dispun de curți private cu suprafețe cuprinse între 10 si 100 de metri pătrați.
Ce-și dorește noul cumpărător: preț, spațiu mai mult, calitate a locuirii, infrastructură, poziționare bună? Care sunt, din punctul dvs de vedere, criteriile de achiziție în momentul de față?
Avem de-a face cu un client mult mai educat și mai informat, care își dorește un raport mai bun între preț, suprafață și calitate. În cazul nostru, am fost aleși de clienți din următoarele motive:
- Finisajele, clientii semnalandu-mi alte proiecte cu pret mai ridicat si finisaje mai slabe;
- Pozitia proiectului, fiind aproape de statia de metrou Aurel Vlaicu si de zona de business din nordul Capitalei;
- Inaltimea camerelor (2,70 m), un aspect foarte important, remarcat de multi clienti;
- Compartimentarea foarte buna, apreciata mai ales la apartamentele cu 2 camere si 3 camere (TIP 1);
- 95% dintre clienți au apreciat peretele de sticla dintre living si bucatarie, un detaliu de design atent implementat;
- Luminozitatea si suprafata generoasa a apartamentelor;
- Spațiul larg pentru depozitare, in special la apartamentele cu 2 camere si 3 camere (TIP 1);
- Un alt criteriu de achizitie a fost si experienta grupului dovedita pe piata rezidentiala de 20 de ani si faptul ca avem in “palmares” proiecte precum 21, 20 si 19 Residence.
- Cele mai bune apartamente de 2 camere din zona de nord a Bucurestiului, in termeni de raport calitate, preț si suprafața, stocul epuizat fiind principala dovada;
- Nevoia unei terase spațioase sau a unei curti private, reliefata in perioada pandemiei, ne-a determinat sa direcționam clientela care dorea apartamente cu trei camere spre apartamentele de tip duplex de la parter care au prevăzute curti proprii.
Statul român a prorogat intrarea în vigoare a legii care prevede creșterea plafonului de preț pentru aplicarea de TVA 5%. Cum credeti că a influențat această amânare piața și proiectele care sunt începute acum?
Plafonul pentru aplicarea cotei reduse de 5% a TVA nu a mai fost majorat din 2016, când la nivelul de atunci al cursului de schimb putea fi achiziționată o locuință cu o valoare de cel mult 100.000 euro, fără TVA. În prezent, din cauza devalorizării monedei naționale, pentru a se încadra în acest plafon, locuințele nu pot avea un preț mai mare de aproximativ 91.000 euro, exclusiv TVA. Dincolo de modificarea cursului de schimb, s-a constatat o creștere generală de aproximativ 40% în prețul apartamentelor (exprimat în euro/mp utili) pentru intervalul de timp cuprins între 1 ianuarie 2016 și prezent, situație generată în primul rând de creșterea costurilor cu manopera și cu materialele de construcție. Centralizând toate informațiile existente, rezultă că, la nivelul datei de 1 ianuarie 2016, în România, cu 100.000 euro (echivalentul de atunci al limitei de 450.000 lei) se putea achiziționa un apartament de aproximativ 100 mp utili, în timp ce, în prezent, cu 91.000 euro (echivalentul actual al plafonului de 450.000 lei) se poate achiziționa un apartament de 66 mp utili (în medie, la nivel național).
Piața birourilor se reconfigurează în momentul de față. Care credeti că este potențialul pe termen scurt și mediu pe acest segment? Intenționați să dezvoltați proiecte noi? Dacă da, care sunt zonele interesante din acest punct de vedere?
O estimare privind revenirea la normalitate și în ce va consta aceasta este imposibil de avansat, dar se pot analiza, pe baza datelor existente, provocările și perspectivele în acest domeniu, afectat în mod direct de restricțiile impuse, de schimbarea bruscă a modului de desfășurare a activității în întreaga economie și a stilului de viață al populației.
Orice criză presupune trei etape: o perioadă de reacție sau răspuns, în care se încearcă înțelegerea implicațiilor și limitarea efectelor imediate; o perioadă de redresare sau de realiniere, în care se dezvoltă și se aplică noi strategii de afaceri; o perioadă de creștere, în care, pornind de la strategiile nou create, apar oportunități de dezvoltare.
În faza de răspuns, de la începutul pandemiei, ne-am concentrat, în general, pe abordarea problemelor de lichiditate pe termen scurt, pe protejarea activelor deținute, dar și pe menținerea dialogului cu chiriașii și respectarea directivelor guvernamentale.
Suntem optimiști în legătură cu acest domeniu și, după părerea mea, anul 2021 va fi caracterizat de faza de redresare, în care companiile își vor evalua opțiunile privind redeschiderea spațiilor, își vor redesena politicile de preț, precum și modul de utilizare a resurselor într-un mod cât mai eficient.
Nu cred în varianta de a lucra pe termen lung de acasă, atât din perspectiva care ține de eficacitate, cât și din perspectivă socială. Intenționăm să dezvoltăm și alte proiecte și ne vom concentra, ca și până acum, pe clădiri de tip boutique. Luăm în calcul și achiziția de structuri abandonate, asa cum a fost cazul clădirilor Eminescu Offices și Mendeleev Office 5.
Infrastructura Bucureștilor joacă un rol în luarea deciziei de a dezvolta proiecte imobiliare. Cum v-a influențat sau vă influențează? Mizați pe dezvoltarea unor zone încă ”greenfield” în București?
Din păcate, nu ne simțim protejați sau apărați de administrație și autorități. Investițiile private nu sunt sprijinite. Ritmul de dezvoltare impus de catre companiile private nu poate fi sustinut de autoritati in ceea ce priveste dezvoltarea infrastructurii. Sunt curios ce măsuri intenționează să ia autoritatile cu privire la modernizarea și extinderea infrastructurii de transport și a retelelor edilitare pentru ca Bucureștiul să se poată dezvolta corespunzător în raport cu investițiile private care se realizează și generează locuri de muncă și sume semnificative la bugetul de stat.
Cum evaluați inițiativa primarului general de a suspenda PUZ-urile de sector? Cum vedeti pe termen mediu dezvoltarea Bucureștilor – credeti că PUG-ul va deveni mai restrictiv?
Consider că suspendarea PUZ-urilor de sector este o greșeală de natură să creeze blocaje ale căror consecințe economice le vom resimți în viitorul apropiat, atât noi, dezvoltatorii, cât și clientul final.
De asemenea, sunt curios cum va gestiona Primăria următoarele trei probleme:
- Au autoritățile bani să exproprieze pentru a păstra suprafețele de spațiu verde? Nici măcar cei mai interesați dezvoltatori nu contestă nevoia de spatii verzi, deoarece ele cresc, în mod evident, valoarea proprietăților, însă spațiul verde, așa cum ar trebui să fie destinat publicului – nu doar un gazon pe un teren,- nu se poate face pe proprietăți private. Spațiul verde naște obligații legale de întreținere și realizarea lui pe proprietăți private se poate face doar după o justă și prealabilă despăgubire pentru că el produce o expropriere de fapt care limitează până la anulare atributul proprietății private, ceea ce nu este echitabil. Autoritatea trebuie să reglementeze spațiile verzi în raport cu capacitatea acesteia de a susține investițional realizarea unor spații verzi (expropriere, amenajare, întreținere).
- De ce autoritățile nu au aprobat Registrul Spațiilor Verzi, obligație pe care o aveau încă din 2011, acesta fiind instrumentul prin care puteau proteja spațiile verzi?
- De ce autoritățile nu îngrijesc actualele spații verzi care sunt inaccesibile și nefuncționale? Avem încă areale întregi pe care crește ambrozia, un factor declanșator pentru alergii. În fond, impactul asupra calității mediului și a vieții nu este dat de cantitatea spatiului verde, care poate fi mare, dar prost administrat, ci de calitatea acestuia. Bucureștiul are 7,2 mp spațiu verde pe cap de locuitor, în raportul cu Barcelona care are 3,8 mp / capita (conform Comisiei Europene) și cu toate acestea, în Barcelona calitatea spațiului public și verde este mult peste ceea ce există in București. Sub media din București se află și orase precum Cluj-Napoca, cu 5,6 mp / capita, Genova (Italia), cu 4,1 mp / capita, Valencia (Spania), cu 5,6 mp / capita, Napoli (Italia), cu 5 mp / capita, Catania (Italia), cu 4,1 mp / capita, Avignon (Franța), cu 3,8 mp / capita, și altele.
Interviul a fost publicat și în numărul de mai al ediției tipărite a revistei Constructiv.