Piața de birouri este în continuare fluidă și flexibilă. În 2023 s-au conturat 2 tendințe distincte: asigurarea intrării în locațiile noi de top și optimizarea portofoliului prin negocieri cât mai avantajoase, toate stimulate de o piață cu livrări limitate. După primele 3 luni ale anului curent sectorul de birouri din București înregistrează o fluctuație pozitivă în cea ce privește activitatea totală de închiriere, fiind cu 71% mai mare față de aceeași perioadă a anului trecut. 

Două treimi dintre tranzacțiile încheiate în prima parte a lui 2024 sunt reprezentate de renegocieri / reînnoiri, tendință începută în 2022 și care încă produce efecte. Un exemplu concludent în acest sens este tranzacția de renegociere de peste 29.000 mp realizată de Genpact în Hermes Business Center sub consilierea CBRE care deține la finalul acestui prim trimestru o cotă de piață de 34% pe București și 29% pe România fiind lider pe sectorul birouri. . Un total de 97.400 mp au fost tranzacționați în București în această perioadă, tranzacțiile de tip take-up (tranzacții de închiriere incluzând cerere nouă și relocare) au însumat puțin peste 33.000 mp, suprafață similară cu cea tranzacționată în T1 2023.

„Suntem într-un moment plin de oportunități pentru companiile care aleg să lucreze cu profesioniști capabili să le evidențieze. Există o dinamică pe toate tipurile de spații, pe toate tipurile de chiriași. Dacă privim top 5 tranzacții de închirieri din acest prim trimestru vedem atât recorduri ai ultimilor ani, cât și spații de puțin peste 4.000 mp.” explică Alina Calciu, Head al A&T Services Office Occupiers la CBRE România, și semnatara celei mai mari tranzacții de renegociere din ultimii 10 ani.

3 tendințe coagulate după primul trimestru al 2024 

1. O rată de neocupare sănătoasă. Orientarea companiilor către eficientizare spațiului de lucru în contextul muncii în format hibrid a crescut rata de neocupare de la 9% la 13%. Dar acest lucru a pus la dispoziție o nouă categorie de spații: birouri complet amenajate, gata pentru o preluare imediată de tip plug & play. Acestea sunt potrivite pentru un chiriaș de mărime medie (1.000 – 1.500 mp) care caută o soluție rapidă, fără probleme și care să țină cont de buget. Aceasta este o zonă dinamică pentru tranzacții în perioada următoare.
2. Planificarea în avans. Lipsa de ofertă nouă a determinat contractele de dimensiuni mai mari (>10.000 mp) să planifice în avans soluții pentru următorul ciclu de închiriere. Acestea creează oportunități pentru dezvoltarea unor proiecte viitoare care variază de la birouri individuale la campusuri de afaceri sau cu destinație mixtă.
3. Flexibilitatea este esențială. Munca hibridă este încă în evoluție, astfel încât toate companiile caută să își asigure un viitor flexibil. Toate discuțiile noastre merg dincolo de suprafața închiriată și conturează alternative în aceeași clădire sau în zona de proximitate. Cartografiem opțiunile pentru spații suplimentare, săli de întâlnire suplimentare, centre de conferințe, facilități de coworking, facilități.

”Piața de spații moderne de birouri este una dominată în această perioadă de lipsa de livrări noi, o realitate care contribuie într-o măsură la o presiune pe chirii. Această presiune însă este sporită și de alte componente cum ar fi costul dezvoltării, dictat de dobânzile ridicate și inflația din ultimii ani, regăsită în rate ridicate de indexare. Pentru putinii dezvoltatori curajoși care demarează proiecte în această perioadă, structura costului de construcție va indica cu siguranță niște chirii mai ridicate pentru proiectele noi, sustenabile și moderne livrate în anii care urmează”, adaugă Daniela Gavril, head of Research la CBRE România.

Lipsa de livrări a generat și o direcție anticipată dar care iată a început să prindă contur, impulsionată și de conversația din ce în ce mai puternică legată de criteriile ESG: investiții în clădiri livrate cu mult timp în urmă cu scopul de a crea spații noi, sustenabile, la standarde actuale, de multe ori revitalizând o proprietate într-o locație bună dar aflată într-o stare neconformă cu cerințele pieței.

Exemple în acest sens sunt investițiile făcute de dezvoltatori precum Hagag Development în zona de Centru, prin renovarea și repozitionarea diverselor proprietăți, sau One United Properties cu One North Gate care este transformat în clădire cu destinație rezidențială. Avem de asemenea acest mic val al universităților din București și Cluj de a cumpăra clădiri de office pentru a își extinde campusurile universitare, ori clădirile în zone protejate care se doresc reconvertite în funcțiuni hoteliere, precum Mondrian Hotels la One United.

Există însă și un cost asociat acestor renovări care poate fi ridicat sau prost estimat, de aceea este înțelept și recomandat tuturor vânzătorilor să aibă un technical due dilligence realizat de profesioniști pentru clădirile dorite a fi vândute, cu scopul de a elimina discuții prelungite pe investițiile ulterioare de Capex.