Peste cinci tranzacţii mai mari de 40 de milioane de euro s-ar putea încheia în acest an în real estate, in Romania, au declarat în cadrul unei conferinţe de specialitate reprezentanţii companiei de consultanţă imobiliară JLL. Nu este însă nimic sigur deocamdată.

Specialiştii de la JLL susţin că România are fundamente economice mai bune decât unele ţări vecine dar că investitorii sunt mai rezervaţi pentru că iau în calcul şi riscul de ţară, lichiditate sau industrie.

“Randamentele din România sunt cu cel puţin 2,25 – 2,5% mai ridicate decât cele din Praga şi Varşovia. Cu toate acestea, mulţi investitori mari preferă Praga şi chiar Budapesta în defavoarea Bucureştiului. Budapesta le pare mai interesantă investitorilor chiar dacă e mai scumpă. Noi avem fundamente economice mai bune decât Ungaria dar mai există şi un oarecare efect de turmă, când un mare investitor merge undeva şi apoi alţii merg după el. Investitorilor nu le prea place să fie pionieri într-o ţară. Aşa a fost, spre exemplu, cazul recent cu extinderea office a celor de la Morgan Stanley la Budapesta, care a devenit astfel mai atractivă”, a declarat Silviana Badea, National Director, Head of Capital Markets la compania de consultanță imobiliară JLL.

Există încă destui investitori care caută mai degrabă ceva oportunistic decât ca să stea şi să încaseze chirii pe termen lung.

Directorul citat nu s-a ferit să precizeze că pe piața locală nu sunt prea multe produse “prime” de vânzare. ”Dacă ar apărea un centru comercial prime de bună calitate, stabilizat, ușor de analizat la vânzare în București, 7-10 investitori mari internaționali s-ar bate pentru acesta. Dar nici AFI Cotroceni, nici Băneasa nu sunt de vânzare, și atunci nu prea ai cu ce să-i atragi”, a explicat reprezentantul JLL.

Investiţii, în cifre

Volumul investiţiilor în sectorul imobiliar din România a crescut cu peste 6% în primele nouă luni din 2016, până la circa 400 milioane de euro. Până la sfârşitul anului nu vor depăşi valoarea totală consemnată în 2015, respectiv 700 de milioane de euro, sunt de părere cei de la JLL.

Nu atragem încă interesul pe care îl atrag Polonia, Cehia sau chiar Ungaria, dar reprezentanţii companiei de consultanţă consideră totuşi că piaţa imobiliară din România este sănătoasă.

”Investitorii ar vrea să se uite spre România, le spunem că mediul politic este stabil și de centru, dar sunt atenți la felul în care își aleg proiectele, și – comparativ cu anul 2007, când cumpărau orice, la orice preț – acum se uită atent la sustenabilitatea chiriilor pe termen lung, la competiție. Faptul că suntem încă sub Ungaria și nu atragem același interes, considerăm că deocamdată e sănătos pentru piață. Lucrurile care se întâmplă în Polonia și Cehia, cu randamente de 5% chiar pentru orașe secundare, nu poate să fie susținut pe termen lung și, în momentul în care investitorii vor vedea că acest apetit e puţin prea entuziast, își vor îndrepta atenția spre noi și vom ajunge la miliardul de euro pe care îl dorim în volume”, a mai adăugat Badea.

Finanţarea

Condiţiile de finanţare s-au îmbunătăţit constant încă din prima jumătate a anului 2015. “Dacă vorbim de investiţii mari, în prezent, băncilor le place să dea credite de 10-15 milioane de euro sau puţin mai mult. Dacă suma e mai mică de 10 milioane de euro, băncile consideră uneori că nu merită efortul iar dacă suma e mult mai mare, începe să fie considerată riscantă”, susţine directorul citat.

Suntem încă departe de condiţiile din alte ţări din Europa Centrală şi de Est mai ales în ceea ce priveşte amortizarea, dar şi costurile. Băncile pun accent pe fundamentele proiectului şi pe credibilitatea celui care solicită împrumutul şi au devenit mult mai sofisticate în analiza acestor proiecte. Pe de altă parte, amortizarea şi marja influenţează nivelul randamentului unei achiziţii imobiliare şi, deci, al yield-urilor din piaţă.

“Polonia se finanţează la o marjă de 1,5%. La noi avem amortizare de 5% pe an iar dacă adăugăm marja de 3% se face 8%. Rezultatul e că investitorul îşi vede cash flow-ul gâtuit în aceste condiţii”, atrage atenţia Silviana Badea.

Birouri şi industrial

Piaţa de birouri din Bucureşti va atinge un volum al livrărilor de 370.000 de metri pătraţi până la sfârşitul anului, în creştere cu 496% faţă de anul trecut, ajungându-se la un stoc total de 2,67 milioane de metri pătraţi, estimează cei de la JLL.

Rata de neocupare estimată este de 15%, iar cererea brută de 320.000 mp. Cererea netă este de 160.000 mp, chiriile cerute pentru spaţiile prime (în centrul Capitalei) rămânând la o medie de 18,5 euro/mp/lună.

“În ceea ce priveşte livrările, acestea vor fi probabil de circa 150.000 mp anul viitor, chiar dacă mai înainte se estima de 200.000 mp”, a spus Marius Şcuta, National Director, Head of Office Dep & Tenant Representation în cadrul JLL Romania. Pentru oraşele mari din afara Bucureştiului, acesta estimează o creştere foarte mică pentru anul viitor.

Cât priveşte piaţa depozitelor, proiectele care urmează să fie livrate în următoarele 12 luni totalizează 257.000 mp, cu peste 100.000 mp din acestea în Bucureşti, susţine Cristina Pop, Head of Industrial Agency la JLL.