Efectele pandemiei sustin dezvoltarea pietei rezidentiale din suburbii si din mediul rural

2020 a înregistrat, pentru prima dată în ultimii 14 ani, o creștere a populației din mediul rural în România. Lucrul de oriunde și distanțarea socială au condus la o tendință de migrație a populației către zone mai liniștite din suburbii sau localități din jurul marilor orașe, cu efecte importante asupra pieței rezidențiale, potrivit consultanților Colliers România. Astfel, numărul românilor care renunță la aglomerația urbană și aleg locuințe mai spațioase, la prețuri mai accesibile, a crescut, iar tendința este estimată să se mențină pe termen mediu, conturând noi perspective pentru dezvoltatorii de spații rezidențiale.

„Creșterea populației rurale rezidente din România cu 28.000 de locuitori în 2020 nu este mare, dar este o premieră din 2007 încoace și trebuie ținut cont și că, în deceniul anterior, populația din rural scădea în medie cu aproximativ 50.000 de locuitori pe an. Mai mult, populația din mediul urban din România a scăzut cu 170.000 de locuitori în 2020, față de o scădere medie tot de aproximativ 50.000 de locuitori pe an între 2010 și 2020, semnalând că, pe lângă emigrarea obișnuită, undeva între 50.000 și 100.000 de români au ales să se mute de la oraș la țară, susținuți și de efectele pandemiei care impun distanțare socială și susțin lucrul de la distanță”, spune Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Capitala este un exemplu clar al actualei tendințe. Astfel, în București, scăderea populației rezidente a fost de 9.800 locuitori de-a lungul anului 2020, pe baza datelor INS analizate de către consultanții Colliers România. În paralel, zona metropolitană a capitalei a înregistrat o creștere a populației rezidente cu 10.800 locuitori.

Situații similare au fost înregistrate și în zonele metropolitane din alte regiuni importante ale României. În Cluj, populația urbană a scăzut cu 4.800 locuitori, iar populația rurală a înregistrat o creștere de 5.600 locuitori. În Timiș, populația urbană a scăzut cu 9.900 locuitori, pe când populația rurală a crescut cu 9.200 locuitori. Iar în Iași, populația urbană a scăzut cu 1.900 locuitori, pe când populația rurală a crescut cu 2.000 locuitori, arată datele oficiale.

„Aceste mișcări ample ale populației dinspre zona urbană spre zona metropolitană vor avea efecte importante în piața rezidențială, o piață în care pandemia a accentuat preferința oamenilor pentru locuințe mai mari, fie cu o cameră în plus, fie cu un birou, terasă sau grădină. Aceste date ne arată că preferința românilor s-a transformat în acțiune, mai ales că zona metropolitană este mai atrăgătoare atât din punct de vedere al suprafețelor medii ale unei locuințe, mai mari decât în orașe, cât și al prețurilor mai mici, iar îmbunătățirea treptată a infrastructurii de transport facilitează această migrație. Suprafața medie a unei locuințe terminate în Ilfov anul trecut a fost de 102 metri pătrați față de 47 de metri pătrați în București, dar acest raport este influențat puternic de faptul că în Ilfov se construiesc mult mai multe case. Altfel, chiar dacă o locuință mai mare din suburbii poate să ajungă să coste mai mult decât un apartament la oraș, diferența de preț pe metrul pătrat este semnificativă – în București-Ilfov, de exemplu, ecartul de preț pornește de la 20% și merge chiar spre jumătate de preț în anumite cazuri”, mai declară Gabriel Blăniță.

Această migrație reprezintă o oportunitate pentru dezvoltatorii de locuințe, iar un avantaj mare al suburbiilor este reprezentat de abundența semnificativă de terenuri și costurile de achiziție mai reduse. Acestea permit dezvoltatorilor o flexibilitate mai mare a proiectelor construite și pot propune cumpărătorilor locuințe cu suprafețe mai mari și cu grădini. Astfel de facilități sunt apreciate în condițiile în care, în ultimul an și jumătate, a crescut mult timpul petrecut în interiorul și în apropierea locuinței.

Un alt aspect important este numărul de locuințe livrate în Capitală și în zona metropolitană, care a crescut de la an la an spre noi maxime. Dacă în urmă cu 3 ani, atât în București, cât și în zona limitrofă, se livrau câte 5.600 – 5.700 de locuințe pe an, în 2020, numărul livrărilor a fost de 13.800 locuințe în București și 7.000 locuințe în zona metropolitană.

„Dacă livrările de locuințe din Capitală vor menține ritmul ascendent, pe măsură ce populația rezidentă scade, ne așteptăm la o combinație de ritmuri de vânzare mai scăzute pentru noile dezvoltări rezidențiale din oraș și la o cerere mai redusă pentru chirii. În plus, am putea vedea un număr din ce în ce mai mare de locuințe vechi scoase la vânzare, ceea ce ar putea pune presiune pe scăderea prețurilor pe acest segment. De asemenea, făcând abstracție de premiumul de preț acordat poziției locuinței, zonele centrale fiind, desigur, mai căutate, această situație ar trebui să ducă și la un ecart în creștere între valoarea locuințelor vechi și a celor nou construite la standarde bune”, completează Gabriel Blăniță.