Dimitris Pergamalis, Globalworth: Construim în continuare în România şi păstrăm clădirile*

Globalworth ridică noi clădiri de birouri în nordul Capitalei dar mai pregăteşte un proiect office şi în cartierul Militari, lângă sediul Renault. Marele dezvoltator continuă investițiile și pe segmentul imobiliar logistic, cu un proiect lângă București și cu extinderi ale centrului din Timișoara.

Se spune că, în general, e greu să ajungi pe primul loc într-un domeniu şi că e şi mai greu să-ți păstrezi poziția în top.

Poate că şi din acest motiv, Globalworth, care este cel mai mare proprietar de clădiri moderne de birouri din România, continuă să construiască.

Mai multe despre activitatea şi planurile Grupului în România am aflat de la Dimitris Pergamalis, Head of Construction & Development la Globalworth, care a acordat un interviu revistei Constructiv.

Ați fost implicat, într-o formă sau alta, în câteva proiecte majore, atât în Grecia cât şi în România. Cum e să construieşti în Grecia versus România?

În Grecia am experienţă mai mult în domeniul infrastructurii, care este cu mult diferit de cel al clădirilor de birouri.

Pe de altă parte, sunt în România de 11 ani şi m-am focusat mai mult pe piața de aici, și mai puțin pe cea din Grecia. Pot totuşi să constat că nivelul calitativ al construcţiilor din România e acum foarte ridicat.

Ca o diferenţă, aş remarca și faptul că în România, construcţiile sunt mult mai bine reglementate. În plus, legile din domeniu sunt mai noi ca cele din Grecia, unde , spre exemplu, există reglementări chiar de prin anul 1927 şi, în plus, legislaţia de acolo formează un puzzle care e, deseori, foarte interpretabil. Piaţa de construcţii de acolo nu s-a prea mişcat în ultimii ani, ca urmare a faptului că țara a fost lovită de criză.

Astfel, e puțin dificil comparăm piețele de construcții din Grecia și România, pe segmentul de birouri cel puţin. Diferențele sunt destul de mari. În plus, în Grecia, focusul este acum pe rezidenţial şi pe hospitality. În timp ce pe piaţa din România, segmentele de birouri, retail şi logistică sunt în trend.

E mai scump de construit în Grecia decât în România?

Este mai scump. Pentru aceasta însă, există mai multe explicaţii. Una dintre ele ţine de logistică. De exemplu, aşa cum am spus, se dezvoltă foarte mult acolo pe partea de hospitality.
Or, se pune deseori întrebarea: cum aduci ciment şi alte materiale de construcții de la un producător până pe insulele greceşti? Lucru care de multe ori implică o serie de costuri destul de mari.

Dar poate investiţia să fie mai mare dar şi profitabilitatea de după…

În momentul în care un investitor introduce conceptul de yield, se ajunge la o echilibrare a costurilor de construcţie versus venituri.

Construiti şi în Polonia sau doar cumpărați?

În Polonia ne focusăm pe achiziția de clădiri de birouri, nu plănuim momentan să dezvoltăm proiecte acolo.
Din câte am observat, costurile de construcţie în Polonia sunt mai mari decât în România, dar piaţa poloneză este una mai stabilă.
Chiriile sunt mai mari la ei, astfel că se echilibrează cumva profitabilitatea. Yieldurile sunt mai scăzute, dar faptul că piaţa e mai stabilă şi mai dezvoltată permite investitorilor să aleagă să investească cu yield scăzut.

Două dintre lucrurile cu care se confruntă cele două piețe în acest moment sunt găsirea forţei de muncă și aprecierea preţului materialelor de construcţii.

Numiți câteva firme cu care ați construit pe plan local.

Avem un parteneriat de lungă durată cu Global Vision, lucrăm de ceva vreme cu antreprenori precum Bog’Art, dar am avut colaborări şi cu firme precum Octagon sau Saidel Engineering pe partea de proiectare. De asemenea, avem si alți colaboratori mai ales când vorbim despre lucrări mai speciale, cum ar fi fundaţii particulare, consolidări, săpături sau lucrări de infrastructură.

Există mulți dezvoltatori care se plâng că în România se obțin cu greu autorizațiile, avizele etc. Dumneavoastră cum vedeți această situație?

Construcţiile din România sunt foarte bine reglementate. Situaţia e foarte complexă când vine vorba de o construcție şi aşa şi trebuie să fie. Nu poţi să autorizezi o clădire de 20.000 – 30.000 mp cu doar un aviz sau două.
Adică, prin aceste avize, ne asigurăm că respectiva clădire respectă şi societatea, şi mediul, şi, în general, tot ce trebuie avut în vedere când construiești un nou proiect.

Ca dezvoltator, trebuie să cunoşti foarte bine procedurile şi legile în aşa fel încât să ai dosarele complete pentru proiect şi începerea unui şantier. E adevărat că există uneori probleme cu termenele de răspuns din partea autorităţilor, termene care pot părea lungi.

Părerea mea este însă că aceste termene sunt justificate uneori de volumul mare de muncă pe care-l au, după cum alteori nu există unitate în interpretare. Cu toate acestea însă, dacă ai priceperea necesară, mai precis, dacă ai o echipă specializată în acest sens, totul se dovedeşte a fi foarte bine reglementat.

Noi avem un departament dedicat în Globalworth care monitorizează, care face follow-up la fiecare aviz. Urmărim atent și conţinutul dosarelor, pentru că este foarte important să ai totul complet.
Astfel că, dacă se întâmplă uneori să avem un răspuns temporar negativ, cauza poate fi un dosar incomplet.

Mai aveţi terenuri în alte părţi pentru a începe alte construcţii?

Acum suntem focusaţi pe construcția Globalworth Square în zona de Nord a capitalei. Proiectul va avea o suprafață închiriabilă de aproximativ 28.000 de metri pătrați și este poziționat între alte două dezvoltări din portofoliul nostru: Globalworth Plaza și complexul Green Court.

Ne propunem cu fiecare proiect să oferim clienţilor nu doar un spaţiu, ci şi o experienţă, o atmosferă, o comunitate.

De asemenea, vom finaliza la sfârşitul anului şi Globalworth Campus, dezvoltăm acum Tower 3 și centrul de conferințe integrat în proiect.

Cât despre terenuri, îl avem pe cel care completează Green Court, unde urmează să mai dezvoltăm o clădire, şi pe cel de lângă Renault Bucharest Connected de pe strada Preciziei, unde, de asemenea, urmează să construim un proiect.

Când aţi putea începe să construiţi pe cele două terenuri?

Suntem în proces de autorizări, e posibil să începem chiar şi în acest an.

Ce diferențe sunt între Globalworth ca dezvoltator şi alți dezvoltatori mari care activează pe plan local?

Cea mai importantă diferenţă e aceea că noi intenţionăm să păstrăm clădirile. Și avem o altă abordare când vine vorba de operarea clădirilor. De aceea avem un departament special de Asset Management, prin care preluăm integral administrarea clădirilor din portofoliul nostru.

Pe lângă asta, suntem foarte atenţi să avem clădiri eficiente atât din punct de vedere energetic, cât şi ca spaţiu, cu cât mai multă lumină naturală, cuo circulaţiei interioare optimizată, atât pe verticală, cât şi pe orizontală.

De aceea, noi, împreună cu proiectanţii, suntem foarte atenţi la aceste aspecte de la început până la proiectul tehnic final.

Aveţi deci şi angajaţi cu astfel de specializări?

Avem angajaţi şi ingineri, dar şi arhitecţi.

Globalworth este cel mai mare proprietar de clădiri birouri din România. Ce trenduri noi sunt acum pe piața office?

Noi am identificat trei trenduri importante pe piaţa office:

Primul ar fi că aceste clădiri verzi, eficiente energetic, trebuie să treacă la următorul nivel: clădirea care generează energie.

Al doilea trend este legat de tehnologie, rezultatul fiind clădirile inteligente.

Al treilea trend vizează clădirile cu posibilitate de co-working. Noi ne focusăm pe aceste trei direcţii şi cred că şi în acest sens facem diferenţa.

Spuneați recent că în 2018, peste 20% dintre muncitorii care au lucrat pe șantierele Globaworth erau din alte țări. Cum e situația în acest an? La ce fel de lucrări vă ajută, în ce stadii ale construcției (la structuri, la finisaje, la altceva)?

Anul trecut a fost o perioadă în care am avut nevoie să suplimentăm forţa de muncă. Firmele de construcţii cu care colaborăm au început să ia astfel de măsuri încă din anul 2017, pentru că durează, e un proces care ia timp, este nevoie de o întreagă procedură.

Cei mai mulţi muncitori străini au lucrat pe segmentul de structuri, mai mulţi dulgheri şi mai puţini fierari. Apoi, o parte dintre ei au lucrat şi la finisaje (la pus faianță, rigips etc).

Nu e tocmai uşor să imporţi forţa de muncă. Pe lângă costurile salariale, trebuie să ai în vedere să le oferi tot suportul logistic, cazare, hrană, transport etc.

Colaboratorii noștri au luat această decizie pentru că a existat o lipsă de forță de muncă din România, mai ales calificată. În plus, s-a întâmplat ca în perioada 2017 – 2018 să fie deschise, în acelaşi timp, foarte multe şantiere pe aproape toate segmentele imobiliare: office, rezidenţial, depozite, atât proiecte mari, cât şi proiecte mici şi atunci, a fost cu atât mai greu să găsim muncitori.

În acest an însă avem mai puţini muncitori străini şi pentru că numărul de şantiere în lucru e mai redus în comparație cu perioada menționată anterior. În prezent, ponderea de aproximativ 20% de muncitori din străinătate a scăzut la circa 5%, din informațiile pe care le avem.

Din câte am înţeles, şi în Ungaria există această problemă – de a găsi cu greu muncitori sau specialişti în construcții. Dumneavoastră ce informații aveți în acest sens. Cum e în Polonia, de exemplu, e aşa de mare problema ca în România sau nu?

Cu această situație se confruntă cam toată Europa Centrală şi de Est. Și în Cehia şi în Ungaria, forţa de muncă reprezintă o provocare, la fel și Polonia, care însă are avantajul că e aproape de Ucraina.

E vorba de muncitori străini calificați sau şi calificați şi necalificați?

Cei mai mulţi sunt calificaţi. Iar cu cei puţini, necalificaţi, participă la cursuri de pregătire în funcție de nevoilede pe şantier.

A început construcţia celei de-a patra clădiri din ansamblul de birouri Green Court de pe strada Gara Herăstrău. Când începe?

Noi ne focusăm acum pe Globalworth Square şi, mai mult decât atât, credem că o să avem un al doilea flagship în București prin această clădire.
Ca stadiu, suntem acum la fundaţie şi o să ieşim la ground zero în luna noiembrie, iar în vara anului viitor o să avem gata structura, urmând ca în trimestrul trei din 2020 să avem şi clădirea gata de livrare.

Pe de altă parte, urmează să terminăm şi a treia clădire din Globalworth Campus, iar la Green Court D suntem în proces de autorizare.

Sunt tehnologii noi în viitoarele clădiri, cum va fi şi în Globalworth Square, cu energie geotermală, panouri fotovoltaice pe acoperiş şi intenţionăm să implementăm şi răcirea prin sistem cu gheaţă. Acesta din urmă e un sistem nou, cu care suntem încă în studiu de fezabilitate, pentru ca apoi să stabilim exact cum poate fi implementat. În ultimii ani, aş putea spune că ingineria s-a întors cumva la „basic”.

Aveţi în plan să produceţi şi apoi să vindeţi energie?

Nu. Ne focusăm pe reducerea consumului de energie în clădirile noastre.

Pur ipotetic, dacă ar fi să cumpăraţi un nou teren ca să dezvoltaţi office, unde aţi cumpăra?

În centrul Capitalei. Doar că în respectivele zone centrale precum Victoriei, Unirii, investiţiile sunt mai complexe, terenurile nu mai sunt la „volumul” pe care ni-l dorim noi.

Puteți numi câteva diferențe între a dezvolta clădiri de birouri versus spații de logistică?

Pe segmentul de logistică suntem activi doar ca investitori, îi avem ca partener pentru dezvoltare pe cei de la Global Vision.

Diferenţele în cazul dezvoltărilor logistice versus office ar fi că pe segmentul logistic structura este foarte simplă, se construieşte rapid, pe suprafeţe mari şi pe un singur nivel. Iar organizarea de şantier se face mult mai uşor pe segmentul logistic decât pe cel office.

Drept urmare, un şantier de 20.000 mp de logistică se poate termina în şase luni, pe când un proiect office se poate termina într-un an şi jumătate sau chiar doi ani. În plus, costurile construcțiilor logistice sunt mult mai scăzute.

Un alt aspect este acela că, din perspectivă comercială, contractele din logistică sunt mai solide, pe o durată mai lungă.

Având în vedere toate considerentele de mai sus, pot spune că acest segment este la fel de atractiv ca dezvoltarea office, de aceea am şi decis să investim în acest domeniu, chiar dacă diferenţele de dezvoltare dintre cele două segmente sunt majore.

Ne spuneți câteva cuvinte despre proiectele de logistică (stadiile lor etc) pe care le aveți în România?

În luna mai a acestui an am lansat brandul Global Logistics, care va îngloba toate proprietățile noastre logistice, ca parte a strategiei de a ne consolida poziția pe acest segment cu o creștere rapidă. Vom dezvolta un proiect în Chitila (Ilfov), cu o suprafață de aproximativ 77.000 de metri pătrați, în urma unei investiții de 35,5 milioane de euro. Acesta va fi construit în parteneriat cu Global Vision.

Global Logistics Chitila este un proiect logistic de tip „last mile”, care va fi construit pe un teren de peste 136.000 de metri pătrați.

Dezvoltarea se va realiza în mai multe faze, primii 20.000 de mp de spații logistice fiind programați pentru livrare în primul semestru al anului viitor.

Accesul este unul excelent, prin autostrada A1, șoseaua de centură a capitalei și DN7, care facilitează un traseu rapid către zonele centrale ale Bucureștiului. Proiectul este în faza de autorizare.

Recent, am finalizat și prima fază a extinderii proiectului din Timișoara. Global Logistics Timișoara II oferă potențialul de extindere cu 140.000 de metri pătrați și va fi dezvoltat pe un teren de peste 30 de hectare. Prima faza a proiectului, de aproape 18.000 de metri pătrați, a fost deja finalizată.

Aţi ales antreprenor la Globalworth Square?

Am făcut fundaţii speciale cu Octagon şi Apolodor, iar de gestionarea lucrărilor pe mai departe se ocupă Bog’Art.

Aveți deja o „tradiție” în colaborarea cu Bog’Art, ca antreprenor general.

Da, e un antreprenor local cunoscut prin lucrările de calitate şi cunoaşte foarte bine piaţa locală.

* Acest interviu a apărut în ediţia print a revistei Constructiv din luna august 2019