„Piața rezidențială high-end își menține trendul pozitiv”

Andrei Cantaragiu, CEO al City Garden Development, care dezvoltă proiectul Bonton Luxury în Pipera, e optimist în ceea ce privește trendul pe segmentul rezidențial premium și de lux. Despre schimbările aduse de pandemie, ce-și doresc clienții de la un dezvoltator și care sunt mizele dezvoltării Bucureștilor, într-un interviu acordat Constructiv.

Cum evaluați piața rezidențială din București în momentul de față, cu focus pe segmentul premium / lux? Care sunt trendurile ultimilor ani, mai ales în contextul noilor condiții de piață (cresterea accelerată a prețului terenurilor și a apartamentelor / caselor la modul general)? 

Piața rezidențială își menține evoluția stabilă pe segmentul premium și de lux, susținută de interesul în creștere al cumpărătorilor pentru proprietățile high-end, fie ele apartamente sau case. Acest trend a luat amploare în ultimii doi ani, în contextul pandemiei, care a determinat oamenii să își dorească spații de locuit mai generoase, însoțite de avantaje cum ar fi spațiile exterioare pentru relaxare – terase sau grădini. Astfel, prețul nu a mai reprezentat criteriul decisiv de achiziție, iar cumpărătorii au fost dispusi să investească un buget mărit pentru o locuință spațioasă, cu finisaje de calitate, care să vină la pachet cu un mix de facilități. Dacă înainte de pandemie erau puțini oameni care își doreau o casă, segmentul rezidențial de case a crescut cu o treime de la începutul pandemiei și cred că această tendință se va accentua anul acesta. Însă, odată cu creșterea cererii, se așteaptă și o majorare a prețurilor pentru case, cu până la 10%.

Care ar fi, în viziunea dvs., principalele criterii de clasificare a unui proiect rezidențial ca fiind premium / de lux?

Unul dintre criteriile care încadrează un proiect în nișa de lux este locația exclusivistă. Aceasta se defineste prin amplasarea într-o zonă de referință a orașului, cum ar fi zonele istorice, rar disponibile, locațiile cu priveliști unice, care beneficiază în apropiere de zone ample de natură sau o gamă variată de facilități și care oferă locuitorilor atât intimitatea de care au nevoie, dar și conexiune cu împrejurimile.

Pe lângă locație, statutul de luxury presupune cele mai înalte standarde de calitate a locuirii. Acest aspect se reflectă atât prin utilizarea materialelor sustenabile, de ultimă generație, prin spațiile ample, finisajele și dotările de top, dar și prin integrarea unei game diverse de facilități de condominium. Totodată, pentru cumpărătorii de lux, comunitatea are o importanță la fel de mare precum condițiile de locuire. Aceștia își doresc să facă parte dintr-o colectivitate selectă, înconjurați de vecini cu valori și preocupări similare. Prin urmare, un alt criteriu definitoriu al unui proiect de lux este comunitatea de rezidenți pe care o va reuni în cadrul acestuia.

Ce considerați dvs ca fiind poziționare premium în București și de ce?

Proiectul Bonton Luxury Villas pe care îl dezvoltăm în zona Pipera este un exemplu reprezentativ pentru ceea ce înseamnă poziționarea în categoria premium. Situat la doar 200 de metri de Școala Americană, ansamblul oferă unele dintre cele mai mari locuințe existente de piață, fiind prevăzute în total 66 de vile de lux. Vilele cu design modern și finisaje premium au până la 7 camere, cu zonă de living şi dining, spațiu pentru birou, și dispun de grădini la parter și terase generoase. Opțional, fiecare casă poate fi dotată cu lift interior, o dotare unică pe piața din România.

În incinta ansamblului, rezidenții au acces la un club privat dotat cu piscină și sală de sport, iar aceste facilități sunt completate de proximitatea proiectului față de Pădurea Băneasa, care oferă numeroase opțiuni de relaxare în timpul liber pentru familie. Proiectul se adresează celor care vor să se bucure de beneficiile unei case moderne, într-o zonă liniștită, sigură și bine conectată la punctele de interes ale orașului, în cadrul unei comunități restrânse. În prezent ne apropiem de finalizarea primei etape și urmează să lansăm cea de-a doua fază a proiectului, care are ca termen de livrare sfârșitul anului 2022.

Care este, în viziunea dvs., următoarea zonă din București / proximitatea Bucureștilor  interesantă pentru dezvoltatorii din segmentul de lux? Care ar fi argumentele?

Tendința generală a dezvoltatorilor de pe piața rezidențială este de a migra către suburbii, unde există suprafețele de teren care permit dezvoltarea unor ansambluri de amploare, cu dotări și facilități complexe. Potrivit estimărilor pieței, în aproximativ doi ani, fiecărei locuințe din oraș îi vor corespunde trei locuințe construite în zona metropolitană.

Cum comentați suspendarea PUZ-urilor de sector de către Primăria Generală? Ce influență credeți că are asupra pieței?

Cred că suspendarea PUZ-urilor de sector de către Primăria Generală influențează cu precădere segmentul tranzacțiilor de terenuri din București, în sensul în care investitorii sunt nevoiți să fie mai selectivi în alegerea terenurilor pretabile pentru a construi conform normelor actuale. De asemenea, măsura poate afecta încrederea investitorilor străini în piața imobiliară locală. Pe de altă parte, aceasta nu are un impact real asupra dezvoltatorilor cu experiență pe piața din România, care sunt familiarizați cu mediul legislativ și urbanistic și au proiecte bine elaborate.

Prețurile materialelor de construcții și ale celor de finisaje au crescut în ultimul an. Cum influențează acest lucru afacerile City Garden și cum gestionați această creștere?

Din fericire, anul trecut am reușit să gestionăm problema preţurilor ridicate la materialele de construcție, fără să transferăm costurile în preţul final şi fără să întârziem livrările în cadrul proiectului Bonton. Cu toate acestea, dacă piața nu se va stabiliza, iar întârzierile din lanțul de distribuție, ce țin de stocurile materialelor, nu se vor rezolva, luăm în calcul o creștere a prețurilor pentru vilele din faza a doua a proiectului.

Ce urmează după Bonton Luxury Villas? Ce terenuri / achiziții vizați pentru dezvoltările viitoare? Mizați pe un anumit tip de proiect rezidential (cartier de vile, duplexuri, locuințe individuale, imobil înalt cu funcțiuni mixte)?

 În paralel cu lucrările de construcție din cadrul Bonton Luxury Villas, continuăm să prospectăm piața pentru achiziția de noi terenuri. Suntem interesați în principal de zonele centrală și de nord a capitalei, unde avem un istoric de dezvoltări rezidențiale pe segmentul upper-class.

 Finisajele interioare: care sunt, în viziunea dvs., cerințele noului consumator de lux? Pe ce anume pune acum accent cumpărătorul, care este direcția pe care pare dispus să cheltuiască mai mult – baie, spațiu exterior, zona de spa etc?

Una dintre cerințele principale ale cumpărătorului de lux este disponibilitatea spațiilor exterioare, fie terase, o grădină proprie sau spații verzi, unde pot fi mai aproape de natură pentru a se deconecta de la stresul cotidian. Această cerere este însotiță frecvent de nevoia unui spațiu dedicat pentru amenajarea unui home office, ținând cont de noul trend al muncii în sistemul hibrid, care se va menține. În ceea ce privește finisajele interioare, cumpărătorii de lux pun accent pe calitatea materialelor și preferă un stil modern, minimalist, care creează o atmosferă de confort și de spațiu deschis.

Puteți numi raportul dintre investitori și proprietari care locuiesc efectiv în proiectele dvs? A crescut procentul de investitori dacă ne comparăm cu 2015-2016?

Aproximativ 40% dintre cumpărătorii noștri sunt investitori, o vilă în ansamblul Bonton oferind un randament atractiv, de circa 8%, peste nivelul pieței. Procentul investitorilor în real estate a crescut în ultimii ani, odată cu dezvoltarea pieței rezidențiale. În plus, Bucureștiul are, încă, cele mai mici prețuri la nivelul capitalelor europene, iar acest lucru încurajează investițiile imobiliare.

Există două filosofii de business: vând cu discount în fază de proiect sau construiesc și vând la preț intreg. Cum procedează City Garden și de ce?

Vilele din cadrul ansamblului Bonton sunt vândute din faza de proiect. Am ales această variantă deoarece astfel putem oferi mai multe beneficii clienților, cum ar fi prețul mai atractiv, redus cu circa 10% față de costul final, posibilitatea de a alege tipul de vilă, dar și opțiunile în materie de compartimentări, finisaje și dotări. Totodată, contractarea locuințelor în stadiu de proiect ne oferă avantajul de a acoperi parțial costurile de construcție.

Care credeti că este principalul obstacol cu care se confruntă un dezvoltator în București? Există și avantaje?

Cred că principala provocare cu care se confuntă dezvoltatorii rezidențiali la nivel național este deficitul forței de muncă din industria construcțiilor, ceea ce are un impact asupra termenelor de livrare și costurilor finale. O altă provocare ține de procesul înregunat de obținere a avizelor, certificatelor de urbanism și autorizațiilor de construire.

În ceea ce privește strict dezvoltatorii din București, un obstacol existent este numărul limitat de terenuri disponibile, în special în zonele centrale ale orașului, ceea ce conduce la o concurență ridicată. Avantaje sunt cererea ridicată pentru locuințe, care se menține la nivelul capitalei, dar și cerințele selecte ale cumpărătorilor, ceea ce impulsionează inovația și livrarea unor proiectele de o calitate superioară.