Piața imobiliară rezidențială din România trece printr-o perioadă de ajustare, marcată de costuri ridicate ale finanțării, un ritm mai lent al tranzacțiilor și o schimbare evidentă în comportamentul cumpărătorilor. Potrivit unei analize realizate de OI Real Estate Group, pe baza datelor publice și a studiilor de specialitate, inclusiv cercetări ale TGV-CH Restructuring & Insolvency, sectorul se îndepărtează de perioada în care creșterile accelerate de preț reprezentau principalul motor al pieței.

În noul context, lichiditatea, capacitatea de finanțare și sustenabilitatea economică a proiectelor devin elemente decisive pentru succesul dezvoltatorilor.

Datele analizate indică o serie de semnale relevante pentru evoluția pieței. Mai mult de trei sferturi dintre dezvoltatorii rezidențiali evaluați în București sunt încadrați în categorii de risc ridicat sau foarte ridicat de insolvență. În același timp, datoriile totale ale companiilor active în dezvoltări imobiliare au ajuns la aproximativ 35 de miliarde de lei, aproape dublu față de nivelul înregistrat în urmă cu un deceniu.

Pe partea de cerere, începutul anului 2026 a adus o reducere de aproape 19% a numărului de tranzacții rezidențiale în Capitală. În paralel, prețurile solicitate pentru apartamente au depășit pragul de 2.400 euro pe metru pătrat, în timp ce randamentele brute obținute din închirieri s-au redus către intervalul 4,5%-5,5%.

Potrivit Oanei Ivan, fondatorul OI Real Estate Group, piața se află într-o etapă de selecție naturală, în care investitorii analizează mai atent oportunitățile, iar proiectele care nu au o bază economică solidă vor întâmpina dificultăți tot mai mari. În opinia sa, perioada în care entuziasmul și așteptările optimiste puteau susține aproape orice proiect este pe cale să se încheie.

Deși dezvoltatorii încearcă să mențină nivelurile oficiale de preț, în practică tranzacțiile sunt influențate din ce în ce mai mult de discounturi, facilități de plată, pachete de amenajare sau formule alternative de finanțare. Astfel, diferența dintre prețul afișat și valoarea finală a tranzacției capătă o importanță tot mai mare.

Schimbarea este confirmată și de actorii activi în piață. Veaceslav Vlas, CEO al Ecovillas Company, afirmă că inclusiv în segmentul premium procesul de decizie al cumpărătorilor s-a prelungit considerabil. Clienții compară mai multe opțiuni, analizează atent fiecare detaliu și, în multe cazuri, preferă să amâne achiziția în așteptarea unor condiții mai avantajoase.

Totuși, el consideră că premisele unei scăderi importante a prețurilor nu sunt vizibile în prezent, având în vedere costurile ridicate ale materialelor de construcții, ale forței de muncă și ale finanțării. În cazul proiectelor orientate către locuințe eficiente energetic și dezvoltate la standarde ridicate, interesul cumpărătorilor continuă să existe, chiar dacă procesul de achiziție este mai lent decât în trecut.

Analiza evidențiază și o schimbare de mentalitate în rândul cumpărătorilor. Dacă în anii precedenți multe decizii erau influențate de teama de a pierde o oportunitate sau de anticiparea unor majorări rapide de preț, acum abordarea este mult mai calculată. Clienții caută informații, compară proiecte și pun accent pe valoarea reală a investiției.

Claudia Negru, fondator The List Estates, consideră că piața nu se confruntă cu dispariția cererii, ci cu o transformare a modului în care sunt luate deciziile de cumpărare. În opinia sa, acest proces favorizează dezvoltatorii bine capitalizați și proiectele care oferă beneficii reale pe termen lung.

Raportul mai arată că evoluțiile diferă semnificativ de la un segment la altul. În timp ce sectorul rezidențial resimte efectele accesului mai dificil la finanțare și ale problemelor de accesibilitate, piața de birouri continuă să favorizeze clădirile moderne și eficiente energetic. Proiectele comerciale dominante și dezvoltările mixte își păstrează reziliența, iar segmentul logistic și industrial rămâne printre cele mai stabile din piață.

Concluzia analizei este că următoarea etapă de dezvoltare a pieței imobiliare va recompensa proiectele construite pe fundamente economice solide, execuția riguroasă și disciplina financiară. Într-un mediu mai selectiv, promisiunile și marketingul nu mai sunt suficiente pentru a susține succesul unui proiect, iar investitorii și cumpărătorii acordă o atenție tot mai mare indicatorilor financiari și sustenabilității pe termen lung.