Un indice al evoluţiei valorilor apartamentelor de bloc care are la bază cifrele estimate de evaluatorii autorizați în cadrul procesului de creditare a fost lansat azi de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).

Chiar dacă acest indice se fundamentează doar pe o parte dintre tranzacţii (cele făcute prin credit bancar, nu sunt incluse ansamblurile rezidenţiale, lipsesc deocamdată micile oraşe…), măcar pentru acestea, indicele poate reflecta trendul de scumpire sau ieftinire al apartamentelor.

Câte tranzacţii cu credit cu apartamente de bloc se fac însă în marile oraşe şi câte fără credit? O evidenţă de ansamblu nu există, nici pe de parte. “Pot să vă spun doar că, în Cluj spre exemplu, cam un sfert dintre cele 7.000 de tranzacţii de anul trecut au fost făcute cu credit bancar”, a declarat Adrian Vascu (foto stanga), fostul preşedinte al ANEVAR.

”După primul an de la lansarea Bazei Imobiliare de Garanții, am strâns suficiente date încât să putem lansa Indicele imobiliar ANEVAR”, a precizat Daniel Manațe (foto dreapta), președintele ANEVAR.

În perioada 1 iulie 2015 – 30 iunie 2016, Baza Imobiliară de Garanții (BIG), gestionată de ANEVAR prin IROVAL – Cercetări în Evaluare, a strâns peste 128.000 de rapoarte de evaluare efectuate în cadrul procesului de creditare. Valoarea de piață a garanțiilor imobiliare estimate de către evaluatorii autorizați în primul an de funcționare a BIG se ridică la peste 22,5 miliarde de euro.

BIG – Rapoarte de evaluare, distribuție pe tipuri de proprietăți imobiliare

(*Perioada: 1 iulie 2015 – 30 iunie 2016)

Începând cu luna iulie 2015, toți evaluatorii autorizați au obligația, conform Standardelor de evaluare, de a raporta în Baza Imobiliară de Garanții cele mai importante informații din rapoartele de evaluare a proprietăților imobiliare pe care le realizează pentru băncile din România.

De exemplu, de la trimestrul 1/2016 la trimestrul 2/2016, în 38 de localități reședință de județ (inclusiv București), valorile de piață unitare pentru apartamentele în bloc au crescut, și doar în 3 orașe reședință de județ aceste valori au scăzut. Cele mai mari creșteri s-au înregistrat în Miercurea-Ciuc (10,1%), Focșani (9,37%) și Deva (8,86%), iar scăderi au fost doar în Alexandria (-1,56%), Reșița (-1,04%) și Târgu Mureș (-0,75%). Cu toate acestea, aceste 3 orașe au înregistrat creșteri în trimestrul imediat anterior.

În marile orașe, prețurile au fost în general stabile de la un trimestru la altul. În București, de exemplu, creșterea a fost de 1,42% de la T1 la T2 2016, cel mai mare avânt al valorilor avându-l sectorul 6 (2,36%), în timp ce apartamentele la bloc din sectorul 5 par să fi pierdut ușor din valoare (-0,43%).
În Brașov, creșterea a fost de 0,51%, în Constanța de 1,55%, iar o creștere mai semnificativă s-a înregistrat în Cluj-Napoca: 3,97%.

Primul an de la lansarea BIG
Cluj-Napoca, valori/mp mai mari decât în București

La nivelul perioadei analizate, 1 iulie 2015 – 30 iunie 2016, Cluj-Napoca a detronat Bucureștiul în materie de valori de piață pe metru pătrat al apartamentelor amplasate în bloc. Precizăm însă că e vorba de o medie pe Bucureşti, pentru că altfel, spre exemplu, sectorul 1 este mult peste Cluj-Napoca. Astfel, în Cluj-Napoca, valoarea de piață pentru acest tip de locuințe s-a ridicat la 1.048 euro/ mp, în timp ce în București, această valoare s-a ridicat la 1.018 euro/ mp. Topul valorilor de piață pentru apartamentele în bloc este urmat de Timișoara, cu 933 euro/ mp, Constanța, cu 897 euro/ mp și Iași, cu 887 euro/ mp.

Referindu-ne la aceeași perioadă, din analiza pe cele șase sectoare ale Bucureștiului, reiese că cele mai valoroase proprietăți de tipul apartamentelor în bloc sunt cele din sectorul 1, unde valoarea de piață pe metru pătrat se ridică la 1.246 de euro, urmat de sectorul 3, cu 1.070 euro și sectorul 2 cu 1.023 euro.

Cele mai multe credite, acordate pentru proprietăți rezidențiale

”Nu este o surpriză faptul că cele mai multe proprietăți evaluate pentru creditele acordate în primul an de la lansarea BIG sunt de departe cele rezidențiale, dar valoric, cea mai mare pondere în totalul proprietăților evaluate pentru creditare au avut-o cele comerciale”, a adăugat președintele ANEVAR.

(*Perioada: 1 iulie 2015 – 30 iunie 2016)

În perioada 1 iulie 2015 – 30 iunie 2016 au fost realizate aproximativ 96.000 de rapoarte de evaluare pentru proprietăți rezidențiale, reprezentând circa 75% din totalul numeric, cu o valoare de piață totală estimată la 6,5 miliarde de euro. Acestea au fost urmate la mare distanță de cele aproximativ 12.000 de rapoarte de evaluare pentru terenuri, cu o valoare de piață cumulată de peste 2,1 miliarde de euro și 11.000 de rapoarte pentru proprietăți comerciale, cu o valoare de piață cumulată de peste 6,6 miliarde de euro.

Dintre proprietățile rezidențiale evaluate în anul analizat, cele mai multe au fost apartamente în bloc (peste 72.000 de rapoarte de evaluare), reprezentând cca. 75% din total. Valoarea de piață însumată a acestora a fost de peste 3,4 miliarde de euro. Casele cu teren evaluate (peste 20.000 de proprietăți) au reprezentat aproximativ 22% din total, având o valoare de piață cumulată de peste 2 miliarde de euro.

Proprietăți comerciale, industriale și terenuri

Proprietățile comerciale evaluate pentru creditare în perioada iulie 2015 – iunie 2016 s-au ridicat la o valoare de piață totală estimată de peste 6,6 miliarde de euro. Peste 41% din această valoare, respectiv 2,7 miliarde de euro, este aferentă spațiilor comerciale aflate în clădiri independente, pentru care s-au efectuat aproximativ 4.000 de rapoarte de evaluare, cărora li se alătură 4.200 de rapoarte pentru spații comerciale parte dintr-o clădire, cu o valoare totală de piață de aproximativ 641 de milioane de euro. Valoarea de piață a spațiilor de birouri amplasate în clădiri independente, evaluate pentru creditare în acest interval de timp, s-a ridicat la puțin peste 2 miliarde de euro (≈ 31% din total).

Proprietățile industriale, pentru care în anul de referință s-au efectuat rapoarte de evaluare în contextul creditării, au o valoare de piață cumulată de 4,8 miliarde de euro, rezultată dintr-un număr de aprox. 7.000 rapoarte de evaluare.

Peste 12.300 de rapoarte de evaluare s-au realizat în perioada iulie 2015 – iunie 2016 pentru terenuri. Dintre acestea, aproape jumătate (≈ 5.800 de rapoarte) au fost terenuri intravilane pentru construcții, în valoare de aproximativ 1,4 miliarde de euro, urmate de terenurile intravilane arabile (≈ 2.400 de rapoarte), în valoare de aproximativ 292 de milioane de euro.

”Ne propunem ca pe viitor, pe măsură ce vom strânge tot mai multe informații relevante statistic, să extindem acest indice”, spune Daniel Manațe. ”Momentan, el ne arată evoluția apartamentelor de bloc pentru județele unde au avut loc suficiente tranzacții, dar în curând ne propunem să îl extindem la mai multe județe și, de asemenea, să lansăm și indici pentru case și terenuri. Pentru profesioniștii din această industrie, putem extrage și furniza, la cerere, informații detaliate și pentru alte tipuri de proprietăți.”