În 2015, 1development a dezvoltat primul ansamblu rezidențial „verde” din România, certificat prin programul Green Homes dezvoltat de RoGBC – Floreasca 1. Acestui proiect premiat i s-au adăugat Băneasa 1, Central și Central Suites. Care sunt planurile pentru Nordului 50, cum arată piața rezidențială premium și de lux în 2026 și cum influențează contextul economic dezvoltările imobiliare, într-o discuție cu Raluca Stancu, COO 1development. 

Cum evaluați contextul actual al pieței? Creditarea imobiliară s-a redus, dobânda e în creștere. Există o reținere din partea clienților?

Contextul economic actual aduce presiuni pentru operarea oricărui business. La noi, în construcții și în dezvoltarea imobiliară, se adaugă riscuri suplimentare care țin de blocajele furnizorilor, echipe etc. În general, piața și clienții își gestionează foarte atent finanțele în astfel de perioade.

În ceea ce privește vânzările pe segmentul pe care noi dezvoltăm în prezent, interesul rămâne crescut. Sunt mai multe considerente. București este, încă, un spațiu cu potențial foarte puțin exploatat pe segmentul rezidențial de lux. Noi observăm că piața rezidențială premium și de lux trece printr-o schimbare accelerată, fiind alimentată de cererea globală, de apariția micro-comunităților exclusiviste și, în general, de exigențele în privința calității și experienței locuirii. Așteptările sunt să se reducă puternic în următorii ani decalajul Capitalei față de metropole consacrate din Europa.

Pe segmentul premium, cererea este încă ridicată pentru apartamentele cu 2-3 camere, pentru închiriere și viață în mijlocul orașului, în ansambluri mari, care beneficiază de tot ecosistemul de facilități. Pe segmentul luxury există apetență pentru proiecte boutique, care oferă intimitate, siguranță, exclusivitate și apartenență la o anumită comunitate.

Într-un context de incertitudine economică, cele două segmente de piață, în special cea de lux, tind să se comporte atipic, fără a fi influențate major. Există mai multe explicații: cumpărătorii nu depind de finanțare bancară și nu sunt sensibili la fluctuațiile dobânzilor; aproximativ 80% din tranzacții sunt fără finanțare bancară. Din acest considerent, există o predictibilitate și stabilitate în tranzacții. Activul imobiliar, în special dacă este unic pe piață, rămâne o oportunitate, indiferent de condițiile economice.

Dacă ne uităm la modul în care se tranzacționează astfel de proprietăți astăzi, observăm un comportament aliniat Europei de Vest, cu aproximativ jumătate din tranzacții realizate off-market, ceea ce menține caracterul de exclusivitate și un nivel ridicat de preț.

Care este segmentul tipic de clienți căruia i se adresează proiectele 1development?

Noi dezvoltăm în acest moment pe segmentul rezidențial de lux din București, iar adresabilitatea este către fondatori de business-uri care au făcut exituri de succes sau antreprenori care dețin companii lider în domenii dinamice din economie, către C-level executives care conduc regiunea Europei Centrale și de Sud-Est și, în general, către segmentul de Ultra-High-Net-Worth-Individuals. Din ce în ce mai des, observăm cerere din zona internațională.

Aceștia achiziționează proprietățile fie pentru caracteristicile unice, știind că își vor păstra valoarea peste ani, fie aleg să locuiască acolo, considerându-le spații de relaxare și retragere, în perfectă aliniere cu stilul de viață personal.

Acest public este educat, cunoaște standardul de calitate global și diferențiatorii care definesc un proiect de lux și înțelege oportunitatea pe termen lung de a deține o proprietate unică ce își conservă valoarea. Este pragmatic, atent la randament și la calitatea construcției. Este, de asemenea, un finanțist adevărat, care privește proprietatea ca pe un depozit de valoare care nu scade în timp ci, mai degrabă, se apreciază pe termen lung și înțelege valoarea de investiție a unei proprietăți rare, care este un activ finit, prin poziționare sau unicitate, cum ar fi un penthouse care oferă o vedere circulară asupra orașului.

În general, aceste categorii înțeleg atributele distincte și potențialul de creștere a valorii proprietăților și Capitalei în următorii ani.

Cum evaluează piața bucureșteană la modul general? Care credeți că sunt criteriile de alegere a unei locuințe premium?

În segmentul rezidențial premium, se observă interesul pentru amplasare și suprafață generoasă a apartamentelor și, desigur, finisaje distincte, eficiență energetică etc. Cum spuneam, există deschidere pentru apartamentele de 2-3 camere în ansambluri centrale, care oferă facilități care integrează ușor lifestyle-ul personal, destinate fie pentru închiriere, fie pentru un stil de viață urban-central.

Pe segmentul rezidențial de lux, situația este mai nuanțată. Există un nivel de exigență calibrat la tendințele internaționale.

Locația râmâne un criteriu definitoriu. Are atuuri care, de cele mai multe ori, înseamnă resurse finite. De exemplu, în proiectul pe care îl dezvoltăm în acest moment, Nordului 50, vederea asupra parcului Herăstrău nu poate fi replicată; poziționarea și priveliștea nu pot fi translatate altundeva. Se caută micro-comunități, nu doar o zonă exclusivistă, intimitate, apartenență, o anumită componentă de lifestyle integrată. Proximitatea față de punctele-cheie ale orașului este, de asemenea, un diferențiator puternic.

Calitatea construcției nu mai este percepută ca un plus, ci este o așteptare clară, iar cumpărătorii recunosc diferența dintre materialele premium și cele intermediare. Dezvoltatorul unui astfel de proiect investește bugete enorme în zone pe care cumpărătorul nu le vede niciodată – sisteme de izolare fonică, calitatea și punerea în execuție a materialelor de bază, alegerea sistemelor de hidroizolare și termoizolare, sisteme de filtrare și dedurizare a apei, centrale de purificare a aerului etc. Spațiile interioare se disting prin suprafețe generoase, înălțimi peste 3m și tâmplării cu profile extrem de subțiri care dispar în structură, maximizând lumina fără a compromite izolarea termică si fonică. Întotdeauna, intervine în proces și personalizarea. Arhitectura și designul spațiului fac, astfel, diferența atunci când o proprietate oferă o înălțime generoasă a încăperilor, lumină naturală și o execuție impecabilă a detaliilor.

Sustenabilitatea nu mai este un cuvânt sec care vinde, ci un criteriu central de decizie și un diferențiator puternic în proiectele rezidențiale premium sau de lux. Pentru noi, sustenabilitatea nu înseamnă numai utilizarea unor materiale și soluții de construcție sustenabile, ci și integrarea unor sisteme avansate de management al energiei, care reduc costurile pe termen lung și contribuie la un stil de viață mai responsabil. Nu este doar despre economisirea resurselor, ci și despre calitatea aerului, certificări de sustenabilitate. O clădire certificată ca fiind sustenabilă își va păstra valoarea în timp și, astfel, ajungem la randament investițional, un alt punct important analizat de cumpărători.

Am urmărit încă de la început în dezvoltările noastre această linie, iar recent, proiectul nostru Nordului 50 a devenit primul proiect rezidențial din România certificat BREEAM International New Construction la nivel Outstanding în etapa de Design. Practic, am stabilit un nou reper pentru dezvoltările rezidențiale sustenabile din țară, certificarea demonstrând că performanța de mediu, eficiența energetică și confortul ocupanților pot fi integrate încă din faza de proiectare. Au fost remarcate elemente precum: confortul termic ridicat prin tâmplărie din aluminiu cu rupere de punte termică și vitraj triplu performant; calitatea superioară a aerului interior prin sisteme de ventilație cu recuperare de căldură și introducere de aer proaspăt; finisajele interioare cu emisii reduse sau zero de compuși organici volatili (VOC); raportul excelent de lumină naturală în principalele spații de locuire, grădinile generoase etc.

Aerul este mai mult decât „răcoare”, este o sursă de longevitate. Într-o locuință de lux, nu mai vorbim despre simple aparate de aer condiționat, ci despre sisteme de management al atmosferei. Deoarece casele moderne sunt sigilate ermetic pentru eficiență, fără introducere mecanică de aer proaspăt, nivelul de CO2 crește, provocând somnolență și dureri de cap. Sistemele actuale înlocuiesc tot volumul de aer din casă la fiecare 2-3 ore, filtrându-l de poluanți externi. Alte elemente includ filtrarea multi-etapă a apei: sisteme cu cărbune activ, dedurizatoare si fitrare împotriva calcarului pentru o apă care nu usucă pielea și părul, oferind o experiență de spa direct la duș. Anvelopa este importantă – eficiența energetică a unei locuințe de lux este determinată de cât de bine poate menține energia la interior fără a suprasolicita instalațiile. Astfel, accentul pică pe elemente importante precum: tâmplăria de aluminiu (profile ultra-subțiri care permit suprafețe vitrate imense, dar cu bariere termice de înaltă densitate); sticla (sticlă tripan tratată cu folie Diamond Clear, care reflectă căldura solară vara, dar păstrează căldura la interior iarna, totul fără a altera culorile naturale ale peisajului, iar pentru a nu pierde controlul izolării fonice prin suprafețele vitrate, sticlei i se aplică și folie Silence) și  fațada ventilată (materialul de pe fațadă funcționează ca un scut, iar stratul de aer dintre fațadă și structură elimină umiditatea și previne supraîncălzirea pereților, reducând consumul de energie pentru răcire cu până la 40%.)

Integrarea tehnologiei, inclusiv a inteligenței artificiale predictive, este esențială pentru a transforma locuința într-un sistem inteligent, capabil să anticipeze nevoile utilizatorului și să eficientizeze automat resursele.

Într-o concluzie, dacă la prima vedere, observăm o arhitectură discretă și un design atemporal într-o zonă centrală sau exclusivistă, în profunzime, sunt toate elementele menționate care construiesc standardul de lux. Deși de cele mai multe ori finisajele sunt cele care influențează prima impresie, instalațiile și anvelopa clădirii sunt cele care mențin valoarea activului pe termen lung.

Aceasta este mentalitatea noastră de dezvoltare și astfel de elemente aducem în proiectele rezidențiale pe care le dezvoltăm. Iar cel mai recent exemplu este Nordului 50, un ansamblu desfășurat pe o suprafață de 3200 de mp, pe care îl vom finaliza în prima jumătate a anului viitor și la care am terminat structura de rezistență și am început lucrările la fațadă, ceea ce înseamnă că elementele distinctive devin din ce în ce mai vizibile. Proiectul va avea 29 de apartamente și 2 penthouse-uri high-luxury, situate în două clădiri distincte, cu o vedere unică asupra lacului și parcului Herăstrău și o perspectivă a Bucureștiului cu 3 kilometri de verde continuu și vedere directă până la Piața Victoriei. Aici se reflectă modul nostru de gândire despre o proprietate de lux – că ea trebuie să aducă o experiență care nu poate fi replicată și în care viziunea arhitecturală este susținută de o execuție în care integrăm tot ceea ce am amintit.

4 Doriți să vă extindeți și în afara Bucureștilor? Dacă da, care ar fi orașele și zonele interesante și cu potențial?

Pentru moment, rămânem fideli dezvoltărilor imobiliare din București, cu o consolidare pe această nișă de piață, rezidențial de lux, pe care o vedem în creștere susținută.

Cum credeți că va influența AI proiectarea, dezvoltarea imobiliară și construcțiile?

Inteligența artificială va impacta și domeniul nostru, de la analiza unui teren și fezabilitatea investiției până la etapele de proiectare, execuție, vânzare, de la generarea unui concept arhitectural la deviz, cash-flow și optimizarea profitului. Consider că tehnologia este un instrument de lucru util pentru specialiștii din domeniul nostru, care poate simplifica procesul, de la analiză inițială și planificare, design și concept, la proiectare tehnică, optimizarea execuției, calculul indicatorilor de eficiență energetică etc.

Cea mai importantă schimbare este că proiectul, costul și rentabilitatea pot fi analizate împreună încă din faza de concept.

Însă aș face o mențiune – deși putem avea milioane de randări cu AI, acestea nu pot fi echivalentul unui proiect de execuție. Așadar, noi ar trebui să privim tehnologia fix ca pe un instrument de lucru care ne dă eficientizare, rapiditate și n opțiuni, însă rezultatul final va sta la profesioniști. Valoarea acestora se va muta tot mai mult înspre formularea corectă a cerințelor, coordonarea modelelor, verificarea rezultatelor și asumarea deciziilor, într-un proces de lucru cu AI. În plus, există multe limitări în clipa de față și condiții pe care doar profesioniștii le pot împlini – de la reglementări și autorizări la condiții din teren, verificări competente, date interpretate în context etc.

În concluzie, inteligența artificială poate fi un bun prieten pentru analiză, optimizare și automatizare, însă mai este nevoie și de experiență în dezvoltare, de o înțelegere profundă a pieței, precum și de date tehnice de calitate și de experiență în proiectarea digitală pentru a avea cel mai bun rezultat.