Din acest an, impozitul pe spaţii şi imobile se stabilește în funcție de destinație: rezidențială, nerezidențială sau mixtă. Contează însă foarte mult dacă proprietarul unui spaţiu (persoană fizică sau firmă) îşi declară activitate economică sau nu şi dacă se evaluează spaţiul acum sau nu, în anumite cazuri. Mai pe larg însă despre ce înseamnă activitate economică şi despre celelalte aspecte, în cele ce urmează.
Ne ajutăm în această prezentare de exemplele din Normele Codului Fiscal şi de o prezentare ANEVAR. Amintim şi că 31 martie 2016 este termenul limită până la care persoanele fizice care dețin clădiri nerezidențiale și mixte și persoanele juridice mai pot depune rapoarte de evaluare.
Fără activitate economică
Să le luăm pe rând. În scopul impozitării, primul criteriu pentru ca să se spună că un proprietar are într-o casă un spaţiu folosit în scop rezidenţial şi restul un sediu de firmă sau orice altceva este dacă în acel apartament se desfăşoară activitate economică sau nu.
Spre exemplu, un taximetrist poate să aibă sediul într-un apartament. Dar nu desfăşoară activitate economică în apartamentul respectiv pentru că se plimbă prin alte părţi. Este astfel cazul a unui domiciliu fiscal fără activitate economică. Codul Fiscal prevede că dacă respectivul spaţiu nu se desfăşoară activitate economică, rămâne cu utilizare rezidenţială ca până acum. Declaraţia că se desfăşoară activitate economică este a contribuabilului, pe proprie răspundere.
Există foarte mulţi care au sediu de PFA acasă. Ce înseamnă că desfăşoară activitate economică acolo? Articolul 457 din Codul Fiscal spune că se poate să existe domiciliu fiscal dar fără a se desfăşura activitate economică (exemplu, firmă de taximetrie înregistrată în apartament, o firmă de zugravi şi alte cazuri, în care activitatea poate fi desfăşurată în altă parte decât domiciliul fiscal).
Cu activitate economică
Dacă însă există activitate economică, apare un al doilea filtru. Acesta se referă la suprafaţa în care se desfăşoară activitatea. Codul Fiscal prezintă mai multe variante. Una e în care nu se precizează deloc suprafaţa cu activitate. Asta în sensul că spui eu desfăşor activitate economică pe strada Ionescu, ca persoană fizică, proprietar al imobilului dar fără să scriu pe 5 mp, pe un etaj sau pe o cameră. Atunci intră în joc regula utilităţilor. Fiscalitatea va fi legată de persoana care plăteşte utilităţile. Mai clar, dacă utilităţile nu sunt plătite (şi implicit nu sunt deduse) de către firma care desfăşoară activitate economică acolo, atunci spaţiul va rămâne în continuare cu utilizare rezidenţială.
Invers, dacă utilităţile (curent, gaze, apa şi cheltuieli de întreţinere dar fără telefonia mobilă) de pe anul 2016 sunt deduse de firma care desfăşoară activitate economică în clădire, spaţiul trece în întregime la utilizare nerezidenţială. E vorba de a declara că sunt deduse pe anul 2016 şi nu pe anul 2015. Pe de altă parte, dacă doar una dintre cele patru utilităţi este dedusă, tot la utilizare nerezidenţială e trecut spaţiul.
Aceste declaraţii se fac pe propria răspundere.
Suprafaţa
În cazul în care se desfăşoară activitate economică şi se cunoaşte suprafaţa, următorul şi ultimul filtru este – de unde se cunoaşte suprafaţa? Pot să o cunosc din documentaţie cadastrală distinctă (exemplu, bloc al unui om de afaceri, înregistrat pe persoană fizică cu suprafeţe comerciale la parter şi sus apartamente). Acesta e un caz clar. Problema e în alte cazuri. Mai precis, în acele cazuri în care suprafaţa nu rezultă din documentaţie cadastrală distinctă. Aici este cazul majorităţii apartamentelor din România. Se spune astfel ceva de genul, am sediu în apartamentul X în camera mică. Mai este şi varianta sediu în 15 metri pătraţi din apartament, fără a se preciza care 15 mp din apartament sunt pentru firmă. În astfel de cazuri e mai greu de avut un cadastru distinct (ar trebui să se spună ceva de genul se alocă 15 mp din apartamentul X, cu acces la baie şi la etc). Astfel ne aflăm în situaţia în care suprafeţele nu sunt cunoscute din cadastru distinct şi sunt declarate de către contribuabil.
În normele de la Codul Fiscal în vigoare în prezent, la articolul 48 din titlul 9, este indicat cum se calculează impozitul în acel caz. Dacă PFA-ul a declarat activitate economică în respectivul spaţiu, Primăria va calcula impozitul şi valoarea impozabilă pe partea rezidenţială iar pe partea nerezidenţială va trebui dus la Primărie un raport de evaluare. Evaluatorul va veni şi va evalua întregul apartament ca utilizare nerezidenţială, urmând ca Primăria să calculeze prorata, în funcţie de cele două suprafeţe declarate de PFA, cât e valoarea impozabilă corespunzătoare părţii nerezidenţiale.
Evaluare sau nu? Comparaţie
Dacă PFA-ul nu face evaluarea, Primăria va calcula singură cât e valoarea impozabilă doar că va aplica o cotă de impozitare de 2%. Dacă PFA-ul face evaluarea, cota de impozitare pe care o va aplica Primăria va fi de 0,2% în acest moment, în Bucureşti.
E decizia contribuabilului dacă face evaluarea. Cert este că dacă nu se face evaluarea, pentru a vedea consecinţele, există şi un exemplu în Norme în acest sens la articolul 68. De exemplu, valoare impozabilă a unui apartament de 650.000 de lei, cu 190 mp din care 90 mp rezidenţiali şi 100 mp sunt nerezidenţiali. La cei 90 mp rezidenţiali, valoarea impozabilă corespunzătoare este de circa 300.000 de lei cu cota de impozitare de 0,1%, adică o taxă de 300 de lei de plătit.
Pe partea de nerezidenţial, valoarea impozabilă se apropie de 350.000 de lei, la care cota de impozitare este 0,2%. Adică o taxă de 700 de lei. Total, 300 de lei plus 700 de lei rezultă 1.000 de lei impozit pe întreg apartamentul.
Dacă tot apartamentul ar fi fost rezidenţial, la 650.000 de lei valoare acestuia, cu cota de impozitare de 0,1% ar rezulta impozit de 650 de lei.
Deci creşterea de impozit e de la 650 de lei la 1.000 de lei plus plata raportului de evaluare.
Dacă nu se face deloc evaluare, pe partea rezidenţială se aplică 2% care înseamnă 6.000 de lei şi atunci impozitul va fi în total 6.700 de lei care depăşeşte cu mult acel 1.000 de lei plus raportul de evaluare. În plus, valoarea impozabilă stabilită acum este valabilă 5 ani dar evaluarea se plăteşte doar acum. O singură dată în aceşti cinci ani.
Evaluatori destui, perioadă scurtă
“ANEVAR are în acest sens o listă cu circa 700 de evaluatori disponibili să lucreze în această perioadă scurtă până în 31 martie (ceilalţi au deja contractate proiecte în lucru până la finele lunii martie) din cei 4.000 de evaluatori, a declarat Adrian Vașcu, membru în boardul ANEVAR și președinte al Asociației în perioada 2014 — 2015.
Acesta aminteşte că dacă sursa de documentare este prorata, dacă spre exemplu se duce raportul de evaluare a întregii suprafeţe, autoritatea locală calculează cât e cota de impozitare. Altfel, dacă sursa de documentare rezultă din documentaţie cadastrală distinctă cum e spre exemplu blocul de locuinţe care are spaţii comerciale la parterul blocului, dacă blocul aparţine unei persoane fizice, atunci persoana fizică va face doar evaluarea spaţiilor comerciale. Asta pentru că în cazul rezidenţelor, valoarea impozabilă e calculată de autoritatea locală.
Dacă blocul aparţine unei persoane juridice, ca până acum, persoanele juridice îşi făceau oricum evaluarea din trei în trei ani, evaluatorul va evalua şi apartamentele dar şi spaţiul de la parter dar dând valori individuale pe suprafeţe distincte, pentru că acestea rezultă din cadastre distincte.
”Este primul an în care persoanele fizice care dețin clădiri nerezidențiale și mixte trebuie să solicite rapoarte de evaluare pentru a nu plăti impozit majorat, conform noului Cod fiscal”, explică Daniel Manațe, președinte ANEVAR. ”Dacă persoanele juridice erau obișnuite cu această reglementare și își reevaluau portofoliile de clădiri o dată la 3 ani și până acum, pentru persoanele fizice este o situație nouă. Mulți încă nu au aflat ce demersuri trebuie să urmeze, iar alții, deși știu, amână, din diferite motive, până aproape de termenul limită”, a adăugat preşedinte ANEVAR.