Vânzări apartamente, case şi terenuri. Cum iese preţul… la suprafaţă?

Puţini cumpărători sau vânzători îşi cunosc cu adevărat drepturile legale atunci când fac o tranzacţie imobiliară. Iar dacă tranzacţia nu iese cum îşi doresc, de multe ori e prea târziu pentru a mai schimba ceva. De aceea e mai bine să ne informăm din timp. Noi am ales să consultăm un specialist. În cele ce urmează, puteţi afla câteva informaţii juridice în acest sens, într-un scurt interviu acordat revistei Constructiv de avocatul Tania Deac (foto mai jos).

V-aş propune să vorbim în acest interviu despre corelaţia suprafeţe – preţuri. Mi-a venit această idee pentru că am observat multe situaţii în care se vorbeşte despre apartamente mai mici decât prevede legea, ca suprafaţă minimă, despre spaţii în care nu încape maşina de spălat, despre bucătării în care nu ai loc să scoţi scaunele de sub masă când te aşezi să mănânci şi multe altele. Totuşi, există şi chestiuni de principiu, generale, care să le cuprindă pe toate aceste inconveniente şi care să poată fi “reglate” legal?

Cu siguranţă. Să o luăm cu începutul şi să stabilim termenii, condiţiile. În primul rând, oricât ar părea de greu de crezut, există tranzacţii în care nu se indică suprafaţa, în cazul unei tranzacţii imobiliare. Astfel că, atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeţei, pentru un preţ total, nici cumpărătorul şi nici vânzătorul nu pot cere rezoluţiunea ori modificarea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mică ori mai mare decât au crezut. Precizez că aspectele de mai sus se aplică la fel de bine şi pentru case dar şi pentru terenuri, pentru imobile în general.

E bine de reţinut. Să vorbim şi despre situaţiile în care se vorbeşte despre preţul pe metru pătrat.

Puţini ştiu că pot apărea anumite probleme în aceste situaţii, când marketingul imobiliar se leagă de preţul pe metru pătrat. Mai precis, există situaţii concrete când dezvoltatorul imobiliar promite vânzarea unui apartament încă nefinalizat, stabilind preţul pe metru pătrat. Spre exemplu, cu 1.000 de euro/mp. Atenţie! Una dintre probleme apare când cumpărătorul constată că suprafaţa apartamentului construit e mai mică decât cea indicată în contract. Chiar şi dezvoltatorii precizează deseori faptul că, din anumite motive strict tehnice, suprafeţele pot să varieze în anumite marje. Teoretic totul poate să se construiască la fix dar practic, nu poate să iasă… la milimetru.

Şi ce se întâmplă în cazul în care suprafaţa e mai mică decât în acte?

Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură, suprafaţa reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafaţa convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafaţă, cumpărătorul poate obţine fie reducerea corespunzătoare a preţului, fie rezoluţiunea contractului dacă, din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.

Aţi avut clienţi în astfel de situaţii?

Desigur. O să vă exemplific cu cazul unuia dintre cei mai recenţi clienţi pe care i-am avut cu acest gen de probleme. Clientul meu a contractat un apartament care, la măsurătorile finale s-a dovedit că avea cu circa 3 mp mai puţin decât suprafaţa stabilită iniţial. Preţul pe metru pătrat era de 1.500 de euro. I-am spus clientului că legea îi permite să obţină reducere de preţ. Rezultatul a fost că a plătit mai puţin cu 4.000 de euro.

Dar în cazul în care suprafaţa este mai mare, ce se întâmplă?

Dacă suprafaţa reală se dovedeşte a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător sau va putea obţine rezoluţiunea contractului.

Şi dacă nu depăşeşte 1/20…?

Atunci când însă excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea, dar nici nu este dator să plătească preţul excedentului.

Avem dreptul oricând să cerem astfel de “reparaţii” de preţ sau de suprafaţă?

Nu. E o limită de timp. Mai precis, acţiunea vânzătorului pentru suplimentul de preţ şi aceea a cumpărătorului pentru reducerea preţului sau pentru rezoluţiunea contractului trebuie să fie intentate, sub sancţiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afară de cazul în care părţile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea dată.