Piața imobiliară din România s-a schimbat radical în 10 ani de la criza financiară globală

În urmă cu 10 ani, falimentul băncii de investiții Lehman Brothers contura apogeul unei crize financiare de o severitate deosebită, care avea să aducă nenumărate țări în recesiune, inclusiv România. În deceniul scurs de atunci, economia României a trecut printr-o serie de schimbări, marcând și progrese semnificative, inclusiv în sectorul imobiliar, ale cărui perspective pentru următorii 10 ani oferă un profil atractiv de risc/recompense, conform companiei de consultanță imobiliară Colliers International Romania.

„Creșterea economică potențială (sau sustenabilă) a României se află în prezent în jurul a 4% față de media UE, de sub 2%, sau în jurul a 3% pentru țările din regiune, potrivit Comisiei Europene. Aceste cifre pot oferi un motiv de optimism pentru economia României pe termen lung, mai ales în condițiile în care există un potențial semnificativ care poate fi deblocat prin reforme relativ simple, cum ar fi îmbunătățirea infrastructurii. Acest context va favoriza și buna dezvoltare a sectorului imobiliar pe termen lung”, a declarat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.

Economie

În afara economiilor baltice și a Irlandei, România a reprezentat cel mai de success caz din UE în ultimul deceniu în ceea ce privește creșterea PIB/locuitor, chiar și după ce a suferit mari pierderi în urma crizei. În prezent, economia nu se mai sprijină pe un consum excesiv, bazat pe credite bancare, ci pe unul susținut de salarii. De asemenea, economia națională s-a transformat într-o economie care depinde mai mult de servicii (inclusiv de o complexitate ridicată).

Birouri

Piața de birouri din București a evoluat de la o piață masiv subdezvoltată în 2007 la un oarecare echilibru în prezent. Rata de neocupare, care a urcat semnificativ în timpul recesiunii, a scăzut treptat în faza de recuperare post-criză, chiar dacă stocul s-a extins puternic, ceea ce evidențiază creșterea precauției în rândul dezvoltatorilor. Cu toate acestea, deoarece dezvoltatorii sunt mai mult reactivi decât proactivi, activitatea de construcție s-a intensificat în ultimul an pe fondul rezultatelor economice favorabile, ducând la o posibilă supraîncărcare a calendarului de livrări (peste 0,7 milioane mp sunt programați pentru perioada 2019-2020). O altă schimbare din ultimul deceniu este faptul că marile orașe regionale reprezintă o alternativă la Capitală pentru companii.

Industrial

Asemeni pieței de birouri, stocul de spații industriale a crescut masiv în perioada pre-criză (de aproape 3 ori 2007-2008, la 0,9 milioane mp langă București). O schimbare interesantă față de acei ani este că externalizarea activității către logisticieni a devenit componenta dominantă a pieței (peste 50% din cererea totală față de 38% în 2007); totodată, mulți dintre jucătorii mari au sau dezvoltă în prezent o rețea logistică proprie. Acesta este singurul segment imobiliar care, din punct de vedere al livrărilor, este la fel de dinamic ca și înainte de criză.

Retail

La finalul anului 2006, stocul de retail modern era de 360.000 mp la nivel național; până la începutul perioadei de recesiune, a crescut de 4,6 ori. Piața întâmpina numeroși chiriași noi, care au devenit între timp jucători cunoscuți, dar care nu erau familiarizați cu economia locală din acea perioadă. Pentru dezvoltatori, creșterea volumului de livrări a făcut ca puținii retaileri buni aflați în curs de extindere pe atunci să devină pretențioși, iar unele proiecte s-au deschis cu doar jumătate din numărul de unități de tranzacționare. De asemenea, retailul stradal, cândva o forță pe piața din București, a scăzut masiv în importanță în zilele noastre, deoarece consumatorii locali s-au obișnuit cu centrele comerciale care oferă numeroase alternative într-o singură destinație.

Investiții

În 2007, randamentul unei clădiri de birouri a atins un minim istoric – 5,5%, astfel că piața locală de investiții era la același nivel cu cele regionale (sau chiar mai bun); în prezent, proprietățile locale sunt singurele din rândul marilor economii din estul Europei (Polonia, Ungaria, Cehia) care au randamente mai ridicate decât înaintea crizei. Piața a fost considerabil mai lichidă în 2007, când ivestițiile depășeau 1,5 miliarde de euro. Acum, nivelurile post-criză abia se apropie de 1 miliarde de euro (2017) în anii buni. De asemenea, încheierea unei tranzacții este mai dificilă decât în 2007, deoarece investitorii doresc să se asigurecă nu plătesc prea mult.

Terenuri

În unele părți ale Bucureștiului, prețurile terenurilor au crescut mai mult de zece ori în anii care au precedat criza financiară. De exemplu, prețurile din zona Herăstrău-Aviației din București au fost de aproximativ 200-400 euro/mp; în prima parte a anului 2008, un investitor plătea aproximativ 4.500 euro/mp în aceeași zonă. Anul 2007 rămâne vârful istoric: Bucureștiul a înregistrat în 2007 tranzacții cu terenuri în valoare de peste 850 milioane de euro, față de 230 milioane de euro anul trecut. În unele zone, prețurile rămân mult mai mici decât jumătate din nivelul lor din 2007-2008.

Rezidențial

Proprietățile rezidențiale au reprezentat în România unul dintre cele mai relevante barometre pentru sentimentul general. Deoarece valoarea proprietăților deținute de populație (cu excepția terenurilor) a crescut mai mult de două ori între 2005 și 2008, la aproape o jumătate de trilion de euro, românii erau foarte generoși pe partea de cheltuieli. În zilele noastre, deși au fost construite peste 400.000 de apartamente sau case noi între 2009 și 2017, averea imobiliară rămâne cu aproape 40% mai mică decât înaintea crizei. În timp ce în 2007-2008 proprietățile rezidențiale din România au fost unele dintre cele mai supraevaluate din UE, modelele economice ale Băncii Centrale Europene arată acum că proprietățile românești printre cele mai subevaluate din UE.

Predicții pentru viitorii 10 ani

Dincolo de capacitatea administrativă slabă a statului, România ar trebui să se dezvolte în continuare, deoarece beneficiază încă de una dintre cele mai mari diferențe dintre productivitatea muncii și costurile forței de muncă din Europa de Est. Migrația internă va fi un alt factor important al tendințelor din piața imobiliară: populația din orașe precum Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov sau Sibiu ar trebui să crească foarte mult în următorii ani. În consecință, toate segmentele imobiliare au șansa de a se îmbunătăți din punct de vedere cantitativ (suprafețe tranzacționate/închiriate) și calitativ (randamentele investiționale).

Stocul de birouri moderne se va dubla până la sfârșitul următorului deceniu, de la circa 3 milioane mp, deoarece atât orașele regionale, cât și Bucureștiul par semnificativ subdezvoltate raportat la populație, comparativ cu țările dezvoltate, dar și cu cele vecine. Pentru piața industrială, se așteaptă ca stocul actual de 3,8 miioane mp să se extindă la peste 7 milioane mp până la începutul anului 2030, deși este dificil de evaluat ce impact vor avea schimbările tehnologice asupra activității logistice. În ceea ce privește retailul, Capitala ar putea susține în următorul deceniu alte câteva proiecte (cel puțin un centru comercial dominant), stocul pe cap de locuitor fiind încă puțin mai mic decâtcel al capitalelor din Europa Centrală și de Est. Cea mai mare creștere va veni, însă, din alte părți ale țării, inclusiv din orașele mici.