După o perioadă de creștere considerabilă, evoluția economică a României a continuat pe aceeași tendință în 2019, deși într-un ritm mai lent. Datele preliminare ale Institutului Național de Statistică arată o rată de creștere a PIB-ului cu 4,1% pentru 2019, cu 2% mai mare decât prognoza Comisiei Europene și similară cu cea înregistrată în 2018. Momentan, starea de incertitudine cu privire la situația economică mondială și locală face aproape imposibilă evaluarea corectă a magnitudinii impactului, dat atât scenariile optimiste cât și cele pesimiste indică o creștere economică mult mai mică sau chiar o scădere economică în 2020, cel puțin pentru prima jumătate a anului, se arată  cel mai recent raport realizat de Crosspoint Real Estate – Piața imobiliară românească 2019.

Luând în cosiderare contextul global actual, Codrin Matei, Managing Partner la Crosspoint, declară: “Este mult prea devreme pentru predicții, însă, având în vedere că 2019 a continuat seria evoluției pozitive a pieței din ultimii ani și intrăm în situația actuală dintr-o poziție mult mai puternică decât cea din 007-2008, este posibil ca impactul să nu fie atât de violent. Piața e mai lichidă, gradul de îndatorare aferent persoanelor fizice este mult mai scăzut, salariile mai mari. Dar totul depinde de durata epidemiei, de măsurile luate de guvern în susținerea economiei și mai ales de modul de abordare a situației de către investitori, dezvoltatori și proprietari“.

În ceea ce privește piața de investiții, anul 2019 a înregistrat un volum total al investițiilor de 608,85 milioane euro, o scădere de 41% față de nivelul din 2018. Cea mai mare tranzacție semnată a fost vânzarea proiectului The Office din Cluj-Napoca, deținut de fondul de investiții sud-african NEPI Rockcastle, către Dragoș și Adrian Pavăl pentru aproape 130 milioane euro. Scăderea semnificativă a volumului se datorează parțial faptului că o serie de tranzacții majore inițiate la sfârșitul anului 2019 urmează să se finalizeze în prima jumătate a anului 2020. Din cauza complexității proceselor de achiziție i a imposibilității de a prevedea impactul evenimentelor recente asupra tuturor sectoarelor economiei, este posibil ca finalizarea unor tranzacţii să se prelungească pe un termen mai lung.

Cu un volum total de aproximativ 120 milioane EUR în primul trimestru, piața românească de investiții a avut un debut de an similar cu cel din 2019, când volumul tranzacțiilor T1 a fost de 117.5 milioane EUR. Acest volum este însă mai degrabă un rezultat al inerției pieței, deoarece majoritatea tranzacțiilor importante fuseseră deja inițiate anul trecut. Un scenariu optimist situează volumul total al investițiilor pentru 2020 la 750 milioane EUR, în timp ce unul pesimist undeva la 500 milioane EUR. Prin urmare, nu ne așteptăm ca piața de investiții să treacă printr-o schimbare dramatică în 2020 comparativ cu anul precedent.

Investitorii români au fost cei mai activi cumpărători în 2019, cu o cotă de 35% din volumul total al investițiilor, urmați de investitori sud-africani și americani, cu o cotă de 19%, respectiv 18%. Până în prezent în 2020, tranzacțiile mari au fost realizate de investitori sud-africani și europeni consacrați, cu actori naționali încă prezenți, deși achiziționează produse mai mici. Randamentele investiționale în România sunt în jur de 7% sau mai mari în toate sectoarele pieței, printre cele mai mari din Europa. Randamentul investițiilor în clădiri de birouri și spații comerciale variază între
6,75-7%, în timp ce randamentul pentru spații industriale este de aproximativ 8%. Ratele de capitalizare s-au menținut la același nivel și în primele trei luni din 2020.

În 2019, similar cu anii precedenți, sectorul de birouri a continuat să domine piața investițiilor, atât în București, cât și în orașele regionale. Un aspect interesant observat în 2019 este faptul că piețele regionale au atras o pondere importantă din investițiile în clădiri de birouri (32%), semn că orașe precum Cluj-Napoca se transformă în alternative competitive pentru capitală. Tendința pare să continue și în 2020, cu sectorul de birouri având o cotă de peste 65% în valoarea tranzacțiilor, în timp ce marii jucători de pe piața industrială și-au continuat planurile de expansiune în două tranzacții cu o valoare cumulată de peste 40 milioane euro.

Volumul închirierilor de spații de birouri în 2019 a fost de 377.000 mp, cu 5% mai mare decât în 2018, cele mai căutate zone de către companii fiind vest / centru-vest, cu o pondere de peste 25% în totalul tranzacțiilor de închiriere. Ca urmare a conturării zonei Expoziției ca un nou pol de birouri în ultimii trei ani, aceasta a ajuns pe locul doi în topul închirierilor, cu o pondere de 16%. Industria dominantă rămâne sectorul IT&C, reprezentând aproape jumătate din totalul închirierilor, urmat de sectorul financiar / bancar. Relocarile au reprezentat 44% din totalul activității de închiriere, chiriașii căutând cele mai noi și mai moderne spații de birouri.

Închirierile de spații de birouri în București au totalizat 55.000 mp în primul trimestru din 2020, o scădere de aproape 50% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Luând în considerare volumul record de spații închiriate anul trecut, o scădere a cererii era previzibilă iar situația actuală a adăugat o presiune în plus asupra chiriașilor. Numărul record de noi livrări a determinat ca volumul relocărilor să aibă în continuare cea mai mare pondere în total închirieri (36%), iar preînchirierile, o pondere de 17%.

Sectoarele IT&C și financiar-bancar sunt în continuare principalele surse de cerere (74% în volumul total). Spațiile din vest/centru-vest și centru au fost cele mai căutate în primul trimestru din 2020.   Peste 288.000 mp de spații noi de birouri au fost livrate în 2019, stocul total de birouri din București a ajuns acum la 3,19 milioane mp iar pentru 2020 au fost anunțate 13 noi proiecte, ceea ce ar adăuga 257.000 mp la stocul actual. Având în vedere evenimentele recente, livrările ar putea fi întârziate sau amânate până când mediul economic se va stabiliza și va favoriza redresarea pieței. Progresele din infrastructură, cum ar fi deschiderea noului M5 | Linia de metrou Drumul Taberei-Pantelimon, pot crea un context favorabil apariției de noi hub-uri de birouri în București. 75.500 mp în 4 noi clădiri s-au adăugat la stocul total de birouri al capitalei în T1 2020:  Ana Tower (33.000 mp), Globalworth Campus C (32.000 mp), H Victoriei 109 (6.000 mp) și Mendeleev 5 Office (4.500 mp).

Chiriile spațiilor de birouri prime au rămas neschimbate la 18-19 EUR/mp în CBD, 16 EUR/mp în centrul orașului, 13-15 EUR/mp în vest și nord și 10-11 EUR/mp în sud și est. Zonele cu cele mai mici rate de neocupare sunt Floreasca / Barbu Văcărescu și CBD (2%, respectiv 3%, comparativ cu 9% total în București pentru 2019). Având în vedere situația actuală, ratele neocupare vor crește cel mai probabil, chiar și cu mai puține livrări decât se aștepta inițial, deoarece chiriașii vor avea o abordare mai prudentă în privința costurilor.

În ceea ce privește piața industrială, în 2019 au fost livrați peste 500.000 mp de spații industriale noi, ceea ce constituie o creștere impresionantă, de 13% față de nivelurile anterioare. Bucureștiul continuă să fie cea mai mare piață, în timp ce zonele din vest și nord-vest reprezintă 40% din stocul total. În T1 2020 s-au livrat peste 80.000 mp de spații industriale, majoritatea în București.

Cererea de spaţii industriale a fost în continuare concentrată în zona capitalei, deși cu un volum al închirierilor mai scăzut față de 2018, de puţin peste 455.000 mp. Un posibil factor care a influenţat scăderea cererii ar putea fi mutarea companiilor în unități construite pe cont propriu, un altul fiind relocările aşteptate pentru 2020, cauzate de expirarea contractelor de închiriere. Închirierile de spații industriale în T1 2020 au totalizat aproximativ 67.000 mp, cu o distribuire a cererii de 60%-40% între București și partea de vest a României.

În anii următori, este posibil să se dezvolte noi zone industrial-logistice în orașe precum Constanța sau Craiova. Companiile de producție vor decide probabil să se extindă prin construirea unor unități- satelit mai mici în jurul celor principale. În partea de nord-est a țării, companiile de logistică vor căuta să deschidă huburi mai mici, care pot fi susținute de infrastructura existentă. 2020 va marca dezvoltarea spațiilor industriale în zone neexploatate, precum Bacău. Infrastructura continuă să fie o provocare, cu doar 43 km de autostradă livrată în 2019, jumătate din numărul estimat oficial.

”Piața industrială și logistică va fi mai puțin afectată comparativ cu celelalte segmente imobiliare. Dinamica însă va fi mai scăzută până la finalul anului. O parte din companii își amână extinderile dar sunt semnale în piață care arată că sunt industrii afectate pozitiv, în special cele legate de comerțul online. În plus nu sunt proiecte mari construite speculativ iar rata de neocupare este la niveluri mai mici. Astfel, pe ansamblu, consider că piața va rămâne stabilă”, spune Emilian Podaru, Head of Industrial & Logistics, Crosspoint.

Seria de schimbări macroeconomice, cum ar fi rata inflației de 3,8% și rata ridicată de schimb EUR/RON au afectat piața rezidențială  în 2019. Creșterea prețurilor locuințelor noi a fost cauzată de creșterea costurilor materialelor de construcție (o creștere de 30% față de 2018), lipsa forței de muncă calificate, precum și creșterea salariilor minime, ceea ce a dus la o creștere cu 25% a costurilor forței de muncă pentru dezvoltatori.

Un record pentru piața rezidențială din România a fost livrarea a 15.000 de unități în București în 2019. În timp ce zona de sud a rămas cea mai mare piață pentru locuințe cu preţuri accesibile, vestul Bucureștiului a înregistrat o creștere a prețurilor, iar nordul a devenit o zona mixtă, adresată atât clasei medii cât şi celei superioare. Periferia sudică și cea vestică au fost cele mai ieftine (în jur de 1.000 EUR / mp), în timp ce în centrul-nord prețurile au continuat să depășească 2.000 EUR / mp. Creșterea salariilor, în special în București, a generat o creştere a cererii de dezvoltări rezidențiale în interiorul orașului și în zone consacrate pentru cei cu venituri medii şi mari. Mai mult, putem observa o schimbare a cererii de la apartamente cu două camere la apartamente cu trei camere.

Piața închirierilor din București continuă să fie una dintre cele mai profitabile din ECE. Randamentul mediu de închiriere este de aproximativ 6% iar raportul preț de achiziţie/chirie de 17 ani. Deoarece sectorul rezidențial este cel mai vulnerabil în fața amenințării unui declin, acesta este și cel mai dependent de viteza de redresare a economiei pentru a se putea menține pe linia de plutire. În cazul unei reveniri rapide, livrările ar putea fi doar amânate pe un termen scurt și mediu dar un scenariu pesimist ar însemna ca unele proiecte să fie complet blocate de această lovitură bruscă.  În ceea ce privește piața terenurilor, cele mai multe achiziții s-au înregistrat pentru dezvoltări de tip
comercial (în principal retail),în special pe piețele regionale și secundare, în timp ce Bucureștiul a continuat să atragă investitori pe segmentul rezidențial, deoarece dezvoltatorii proiectelor de birouri care urmează să fie livrate în următorii trei ani și-au achiziţionat deja terenurile în perioada 2016-2018. Din cauza faptului că în zonele consacrate terenurile disponibile sunt din ce in ce mai puţine şi mai mici, prețurile au crescut semnificativ, dublându-se în unele cazuri față de 2018. Având în vedere încetinirea economică preconizată pentru 2020, este de aşteptat ca investițiile în terenuri, fie cu destinație comercială ori rezidențială, să fie abordate cu precauţie.